MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP XÂY DỰNG TRONG KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

TS. TRẦN TIẾN DŨNG

Thế giới đang có những biến chuyển rất nhanh và mạnh, xu thế toàn cầu hoá đòi hỏi nước ta phải sớm trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Theo vòng quay của bánh xe lịch sử dân tộc, các doanh nghiệp ngành Xây dựng Việt Nam đang đứng trước những  thách thức, yêu cầu khắt khe của kinh tế thị trường và hơn bao giờ hết phải có những nhìn nhận đúng đắn về đường đi nước bước, thế giới quan đúng đắn về tư duy phát triển của doanh nghiệp trong thị trường xây dựng.

Trong định hướng phát triển, Đảng ta đã chỉ rõ: “Phát triển nhanh hơn công nghiệp và xây dựng theo hướng nâng cao chất lượng, sức cạnh tranh và hiện đại”. Để có sự phát triển bền vững theo định hướng đúng đắn mà Đảng đã chỉ ra, các doanh nghiệp xây dựng trước hết cần có những nhận thức thật sự khách quan về những gì mà đất nước đang làm, những điều cần tuân thủ, những hướng đi mà doanh nghiệp cần phải theo. Cơ chế trong đầu tư xây dựng công trình, trong giám sát hợp đồng, cơ chế trong cạnh tranh, quan hệ cung cầu đã khác rất nhiều so với những năm trước đây. Doanh nghiệp xây dựng với tư cách là chủ thể tham gia thị trường xây dựng cần có cách nhận thức mới về vấn đề này. Kinh nghiệm trên thế giới, các doanh nghiệp phải xem xét kỹ lưỡng từ những đường lối tổng quát của quốc gia tới những cơ chế vận hành của thị trường đối với ngành sản phẩm của doanh nghiệp. Đó là một cách thức tốt cho việc hoà mình vào môi trường kinh doanh và đảm bảo hữu hiệu cho phát triển bền vững. Trong phạm vi bài viết, tác giả xin trao đổi một số vấn đề xung quanh kinh nghiệm này.

Chúng ta cùng nhau nhìn vào thực tế để thấy được những gì mà đất nước đang làm; trên cơ sở đó nhận ra những tác động đến doanh nghiệp xây dựng và  định dạng cho mình cách ứng xử phù hợp :

– Đất nước đang phát huy mọi tiềm năng và nguồn lực, tạo đột phá về xây dựng kết cấu hạ tầng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao chất lượng và sức cạnh tranh, đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, sớm đưa nước ta thoát khỏi tình trạng của nước đang phát triển có thu nhập thấp. (Theo dự báo của Ngân hàng Thế giới thì ngưỡng của Nước có thu nhập thấp năm 2010 có thể là 950 USD/người. Việt Nam đến 2010 có thể đạt 1050 – 1100 USD/người). Kinh tế phát triển, thu nhập cải thiện sẽ làm cho nhu cầu xã hội về sản phẩm xây dựng ngày càng lớn và “khó tính” hơn.

Đọc tiếp

TUYÊN TRUYỀN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ CÔNG TÁC CẤP, ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GHI TÊN MỘT NGƯỜI SANG GHI TÊN VỢ VÀ CHỒNG

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN – Đại học Luật Hà Nội

1. Tầm quan trọng của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN

Đối với một nước nông nghiệp như Việt Nam, đất đai có vai trò vô cùng quan trọng với cuộc sống của người dân (nhất là đối với người nông dân). Chính vì vậy, việc đăng ký quyền sử dụng đất và được đứng tên chủ sử dụng trong GCNQSDĐ thu hút sự quan tâm đặc biệt của mọi tầng lớp dân cư. Ở quốc gia mà tư tưởng “trọng nam, khinh nữ” tồn tại trong một thời gian dài và “ăn sâu, bám rễ” trong tâm thức của một bộ phận không nhỏ người dân thì việc người đàn ông (người chồng) đứng tên chủ sở hữu tài sản nói chung và đứng tên trong GCNQSDĐ của vợ, chồng nói riêng được coi như lẽ đương nhiên. Do đó, Luật đất đai năm 2003 quy định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng khi cấp GCNQSDĐ phải ghi rõ cả họ, tên vợ và họ, tên chồng và việc triển khai thí điểm cấp đổi GCN ở một số địa phương1 được coi là một cuộc cách mạng không chỉ tấn công trực diện vào quan niệm phong kiến lạc hậu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người đàn ông có tên trong GCN. Việc làm này đã vấp phải không ít những khó khăn, trở ngại bởi sự không đồng thuận hoặc sự chống đối của một bộ phận nam giới mang nặng tư tưởng phân biệt, kỳ thị đối với phụ nữ. Đặt trong bối cảnh đó, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN có vị trí hết sức quan trọng. Đây là hoạt động phải được triển khai trước tiên trước khi tiến hành các hoạt động mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ tiếp theo về cấp đổi GCN. Vai trò của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN được thể hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, tác động làm thay đổi nhận thức của người dân về bình đẳng giới trong sử dụng đất nói chung và trong cấp GCNQSDĐ nói riêng; phê phán quan niệm phong kiến lạc hậu và lên án mọi sự kỳ thị, phân biệt đối xử giữa nam và nữ. Trên cơ sở đó, xây dựng quan niệm đúng đắn về sự bình đẳng giữa phụ nữ và nam giới trong việc tiếp cận các quyền của người sử dụng đất.

Thứ hai, góp phần đề cao sự bình đẳng nam, nữ trong xã hội Việt Nam nói chung và trong việc tiếp cận sử dụng đất đai nói riêng. Hơn nữa, hoạt động này còn tạo ra sự đồng thuận xã hội trong việc bảo vệ quyền của phụ nữ đối với tài sản là nhà, đất. Ở khía cạnh khác, phụ nữ là lực lượng lao động chủ yếu trong sản xuất nông nghiệp. Khi họ được bình đẳng với nam giới về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất đai sẽ tạo ra động lực tích cực giúp phụ nữ hăng say sản xuất góp phần đáng kể vào quá trình đẩy nhanh tỷ lệ giảm đói, nghèo ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.

Đọc tiếp

TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: NHIỀU VƯỚNG MẮC

HUY HOÀNG

Tranh chấp đất đai do ngành Tòa án giải quyết ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp. Mặc dù các văn bản hướng dẫn trong lĩnh vực này rất đồ sộ nhưng thực tiễn cho thấy nhiều quy định còn vênh, thậm chí trái ngược nhau…

Không thể xác định tài sản riêng – chung

Đây là một khó khăn nổi cộm của ngành Tòa án bởi lẽ các quy định về vấn đề tài sản chung – riêng của vợ chồng qua các thời kỳ là hoàn toàn khác nhau. Theo Điều 15 Luật Hôn nhân gia đình năm 1959 thì “vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới”. Tuy nhiên, đến Luật Hôn nhân gia đình năm 1986 và Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 đã có sự thay đổi: “vợ hoặc chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân thì người đó có quyền nhập hay không nhập vào tài sản chung vợ chồng”.

Vấn đề là ở chỗ các cặp vợ chồng kết hôn khi Luật Hôn nhân và gia đình năm năm 1959 đang có hiệu lực, nhưng họ ly hôn sau ngày Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực thì có xác định tài sản riêng của vợ hoặc chồng có trước khi kết hôn là tài sản chung của vợ, chồng hay không. Thực tiễn này, mỗi tòa án áp dụng một cách khác nhau.

Chờ hòa giải xong thì …hết thời hiệu.

Theo quy định tại điều 135 khoản 2 Luật Đất đai: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

UBND cấp  xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên mặt trận, các tổ chức khác để hòa giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn”;

Đọc tiếp

TÁC ĐỘNG CỦA HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT VIỆT NAM TRONG TIẾN TRÌNH HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

DOÃN HỒNG NHUNG – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Trong khuôn khổ bài nghiên cứu, tôi đi sâu nghiên cứu về tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của Hiệp hội. Cũng từ đó, tác giả tìm hiểu nhiệm vụ, qu yền hạn của Hiệp hội kinh doanh bất động sản nhà đất Việt Nam. Tác giả sẽ đi sâu nghiên cứu, đánh giá bước đầu về hội viên tham gia hiệp hội, phân loại hội viên, quyền và nghĩa vụ của các hội viên trong quá trình tham gia. Bài viết đánh giá những tồn tại và hạn chế trong hoạt động của Hiệp hội. Tác giả bước đầu đánh giá sự tác động của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam trong hoạt động lập quy đồng thời đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, góp phần cải cách quy chế hành chính nhằm cải thiện môi trường kinh doanh ở Việt Nam.

Hiệp hội Bất động sản Nhà đất Việt Nam là tổ chức nghề nghiệp được tổ chức và hoạt động theo nguyên tắc tự nguyện của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoạt động trong các lĩnh vực đầu tư, quản lý, khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất. Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam hỗ trợ các tổ chức cá nhân Việt Nam thuộc các lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản nhà đất(1).

Mục đích của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam được xác định là “Tập hợp liên kết các doanh nghiệp đầu tư, quản lý khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất; bảo vệ lợi ích chung của ngành, lợi ích chính đáng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhà đất và lợi ích của tổ chức cá nhân về sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất; hỗ trợ các doanh nghiệp thành viên của Hiệp hội trên các mặt dự báo thị trường Bất động sản. Hiệp hội kinh doanh bất động sản nhà đất Việt nam hỗ trợ kinh nghiệm trong hoạt động quản lý, khai thác, kinh doanh, chuyển giao kỹ thuật, công nghệ, cơ sở pháp lý và các lĩnh vực có liên quan đến hoạt động của Doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy thị trường Bất động sản Việt Nam, phát triển bền vững hoạt động có hiệu quả và ổn định, nhằm phục vụ tốt nhất nhu cầu của nhân dân về nhà đất”(2).

1. Tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của Hip hội Bất động sản nhà đất Việt Nam

1.1. Tổ chức bộ máy hoạt động của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam

Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam chịu sự quản lý của Bộ Xây dựng trong hoạt động đầu tư, quản lý khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất; hoạt động trong khuôn khổ quy định của pháp luật của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghiã Việt Nam(3).

Đọc tiếp

HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM TRONG 20 NĂM ĐỔI MỚI

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN – Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

Trong thời kỳ đổi mới, nhà nước đã từng bước xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai (PLĐĐ) đáp ứng các yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong cơ chế thị trường. Hệ thống PLĐĐ ở nước ta là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nên không tránh khỏi trường hợp “văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ… Nhiều chính sách đã ban hành chưa được tổ chức chỉ đạo, hướng dẫn và thi hành nghiêm túc” Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương khoá IX, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội,  2003, tr. 60.. Sau 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, đây là thời điểm để chúng ta nhìn nhận, đánh giá lại hệ thống PLĐĐ nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp hoàn thiện.

I. Những thành công của hệ thống PLĐĐ trong 20 năm đổi mới

1. Xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật về quản lý đất đai

Cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 1992, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18), nhà nước ta đã không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống PLĐĐ. Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực đất đai. “Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo luật khác có liên quan, tám pháp lệnh, một nghị quyết của Quốc hội, ba nghị quyết của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, ba nghị quyết của Chính phủ, 68 nghị định, 23 quyết định, 16 chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, 11 thông tư của Tổng cục Địa chính, 25 thông tư liên bộ, 23 thông tư của các bộ, ngành liên quan, 9 quyết định của ngành. Ngoài ra còn nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất đai như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hình sự, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất… và các văn bản hướng dẫn thi hành” Bộ Tài nguyên và Môi trường: Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993 – 2003), tháng 4/2003, tr. 8..

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước.

Đọc tiếp

GIẢI PHÁP CHO NÔNG DÂN CÓ ĐẤT NÔNG NGHIỆP BỊ THU HỒI THEO QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

PHÒNG TÀI NGUYÊN – ĐẤT, CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN, BỘ TÀI CHÍNH

Theo Nghị quyết số 57/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội về kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010 của cả nước thì chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được phê duyệt là 645.200 ha. Nếu tính trung bình 1 ha đất nông nghiệp liên quan đến 1-2 lao động nông nghiệp thì số nông dân bị ảnh hưởng trực tiếp từ việc thu hồi đất nông nghiệp từ năm 2006-2010 không dưới 1 triệu người.

Tuy chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư đã được đổi mới, hoàn thiện, đảm bảo người nông dân được trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xứng đáng với giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi theo cơ chế thị trường nhưng với khả năng quản lý tài chính hạn chế, nhận được khoản tiền bồi thường lớn, đa số nông dân thường sử dụng vào mục đích tiêu dùng mà chưa chú trọng vào việc dùng tiền đầu tư sản xuất kinh doanh hay thậm chí gửi tiền vào ngân hàng để lấy lãi suất tiêu dần trong tương lai. Trong khi đất nông nghiệp bị thu hồi, không còn tư liệu sản xuất, người dân không biết làm gì để sống, thường kéo nhau lên thành phố làm thuê tự phát dẫn đến mất ổn định an ninh, dễ pháp sinh tệ nạn xã hội.

 Trước tình hình đó, bài toán đặt ra là phải tạo ra một cơ chế để đảm bảo cho người dân có được nguồn tài chính đảm bảo đời sống lâu dài khi bị “công nghiệp hoá, hiện đại hoá” diện tích đất họ đang trồng cấy. Nghị quyết số 26 – NQ/T.Ư ngày 5/8/2008 của Ban Chấp hành Trung ương về nông nghiệp, nông dân, nông thôn đã đưa ra giải pháp cho vấn đề này là chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan xây dựng cơ chế cho nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cơ chế này không những đảm bảo giúp người dân có nguồn tài chính lâu dài để ổn định đời sống mà còn giúp doanh nghiệp giảm tải gánh nặng giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư, đặc biệt giúp các doanh nghiệp nông lâm nghiệp hình thành và ổn định vùng nguyên liệu. Ngoài ra, khi đời sống nông dân mất đất được cải thiện thì nhà nước cũng giảm được áp lực về phúc lợi xã hội để ổn định an sinh xã hội cho nông dân mất đất.

Vấn đề là xây dựng cơ chế cho nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất như thế nào cho phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan cũng như thực sự đi vào đời sống? Câu trả lời là để xây dựng được một khung pháp lý hoàn chỉnh, cần tập trung giải quyết một số vấn đề sau:

Một là, nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp vào dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người dân sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất để được chuyển mục đích sử dụng đất là rất lớn, trên thực tế luôn vượt quá khả năng tài chính của người dân. Do đó, nên chăng quy định phạm vi nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án sản xuất lâm, nông nghiệp (không phải chuyển mục đích sử dụng đất). Còn đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người dân được góp vốn bằng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

 
Hai là, cơ chế này sẽ tạo một số ưu đãi nhất định cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp theo quy hoạch nên cần có quy định tránh tình trạng dân thành thị đầu cơ đất nông nghiệp tại các vị trí có quy hoạch thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư rồi đưa vào góp vốn để hưởng các ưu đãi đó. Có thể hạn chế tình trạng trên bằng các quy định cụ thể đối tượng hộ nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ giới hạn là những hộ nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có quy hoạch sử dụng đất.
 
Ba là, về thẩm quyền quyết định cho phép góp vốn nên giao cho cấp Huyện hay cấp Tỉnh? Nếu giao cho cấp huyện thì sẽ tiết kiệm được chi phí hành chính cũng như đáp ứng được tâm tư nguyện vọng của người dân hơn do là cơ quan “gần dân” hơn cấp Tỉnh. Tuy nhiên, cấp Tỉnh lại có khả năng rà soát lựa chọn được những dự án sử dụng đất khả thi để đảm bảo nông dân góp vốn sẽ thu được lợi tức, vấn đề tiên quyết của cơ chế này. Nếu dự án kém hiệu quả kéo dài thì mục tiêu ổn định đời sống cho người dân mất đất sẽ không thực hiện được.
 
Bốn là, về xác định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn: Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn được thể hiện trong hợp đồng góp vốn. Nên quy định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn là giá thoả thuận giữa các bên góp vốn? giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp Tỉnh ban hành hàng năm hay chỉ bằng một phần giá trị thực của quyền sử dụng đất nông nghiệp vì sau thời hạn góp vốn thì đất vẫn thuộc quyền sử dụng của các hộ nông dân? Để đảm bảo quyền lợi của các bên, nên chăng quy định giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng góp vốn. Chỉ khi các bên không có hoặc không thể thoả thuận thì các cơ quan nhà nước mới can thiệp để xác định.
 
Năm là, thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Nên quy định theo hướng hộ nông dân được nhận giá trị vốn góp bằng cổ phần của các tổ chức nhận vốn góp tương ứng với phần giá trị vốn góp và được lựa chọn loại cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp. Vấn đề là nếu tổ chức nhận góp vốn là doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán thì tính giá trị quyền sử dụng đất góp vốn theo giá nào của cổ phần? Theo mệnh giá cổ phần hay theo giá thị trường của cổ phần tại thời điểm góp vốn? Nên chăng quy định mở là giá trị góp vốn được xác định bằng cổ phần theo giá do hai bên thoả thuận. Quy định này đảm bảo được nguyên tắc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tự nguyện, cùng thoả thuận, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.
Sáu là, trường hợp doanh nghiệp cổ phần sản xuất kinh doanh chưa có lãi trong những năm đầu thực hiện dự án thì nông dân góp vốn không có cổ tức để đảm bảo đời sống. Giải quyết vấn đề này, nên chăng có quy định bên góp vốn hưởng trợ cấp khi Công ty chưa có cổ tức. Mức hỗ trợ cụ thể do hai bên tự thoả thuận và ghi cụ thể vào Hợp đồng góp vốn; Đồng thời, hộ nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được ưu tiên thanh toán trước các cổ đông khác giá trị cổ phần tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn khi doanh nghiệp nhận góp vốn phá sản, giải thể phải phát mãi tài sản của doanh nghiệp để thanh toán nợ.
Trên đây là một số gợi ý về cơ chế cho phép nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là cơ chế hoàn toàn mới, cần phải được thực nghiệm từng bước thận trọng trước khi áp dụng rộng rãi. Do đó, Bộ, ngành có thẩm quyền nên xây dựng cơ chế thí điểm để thực hiện trong một số dự án điển hình; sau đó đúc rút kinh nghiệm thực tế và dần hoàn thiện chính sách cho phù hợp. Hơn nữa, để cơ chế này thực sự khả thi trên thực tế thì sau khi cơ chế này được ký ban hành, cơ quan nhà nước tại địa phương nên thể chế hoá thành quy chế cho phép nông dân góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp với những quy định cụ thể và riêng biệt phù hợp với đặc điểm của từng địa phương./.
SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN, BỘ TÀI CHÍNH

Đọc tiếp

CƠ CHẾ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI – CHẶNG ĐƯỜNG 15 NĂM ĐỔI MỚI

LÊ NGỌC KHOA – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài Chính

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Công tác quản lý đất đai nước ta đã được thể chế hoá, nâng lên thành Luật từ năm 1993, sau đó là Luật sửa đổi năm 1988, năm 2001.

Theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý đất đai. Nhà nước giao đất hoặc hợp pháp hoá việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền về sử dụng đất theo quy định của pháp luật và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai đối với nhà nước, gồm: nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất. Các cơ chế tài chính đất đai tại thời điểm này đã đạt được những thành công nhất định: (i) Bước đầu hình thành và hoàn thiện khung pháp lý về tài chính đất đai về cơ bản phù hợp với quan hệ đất đai trên thực tế; (ii) Được thiết kế phù hợp với chính sách tài chính đất đai của các nước trên thế giới có điều kiện kinh tế xã hội tương tự Việt Nam; (iii) Từng bước thực hiện khai thác nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên đất đai, biến tiềm năng thành hiện thực tạo thêm nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước; (iv) Góp phần khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. 

Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, nhu cầu đổi mới trong công tác quản lý đất đai, Luật Đất đai 2003 ra đời đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các tư tưởng đổi mới mang tính tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường: Theo đó các Nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước đưa Luật vào thực tế cuộc sống xã hội phù hợp với cơ chế thị trường, hội nhập quốc tế, đặc biệt là các chính sách tài chính đất đai như: Chính sách thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/2005); Chính sách về giá đất (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất (Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) và các văn bản sửa đổi, bổ sung của Chính phủ về các Chính sách trên (Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/1/2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009),… do đó đã mang lại một số tiến bộ sau:

Đọc tiếp

CƠ CHẾ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI – CHẶNG ĐƯỜNG 15 NĂM ĐỔI MỚI

LÊ NGỌC KHOA – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài Chính

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Công tác quản lý đất đai nước ta đã được thể chế hoá, nâng lên thành Luật từ năm 1993, sau đó là Luật sửa đổi năm 1988, năm 2001.

Theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý đất đai. Nhà nước giao đất hoặc hợp pháp hoá việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền về sử dụng đất theo quy định của pháp luật và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai đối với nhà nước, gồm: nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất. Các cơ chế tài chính đất đai tại thời điểm này đã đạt được những thành công nhất định: (i) Bước đầu hình thành và hoàn thiện khung pháp lý về tài chính đất đai về cơ bản phù hợp với quan hệ đất đai trên thực tế; (ii) Được thiết kế phù hợp với chính sách tài chính đất đai của các nước trên thế giới có điều kiện kinh tế xã hội tương tự Việt Nam; (iii) Từng bước thực hiện khai thác nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên đất đai, biến tiềm năng thành hiện thực tạo thêm nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước; (iv) Góp phần khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, nhu cầu đổi mới trong công tác quản lý đất đai, Luật Đất đai 2003 ra đời đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các tư tưởng đổi mới mang tính tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường: Theo đó các Nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước đưa Luật vào thực tế cuộc sống xã hội phù hợp với cơ chế thị trường, hội nhập quốc tế, đặc biệt là các chính sách tài chính đất đai như: Chính sách thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/2005); Chính sách về giá đất (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất (Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) và các văn bản sửa đổi, bổ sung của Chính phủ về các Chính sách trên (Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/1/2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009),… do đó đã mang lại một số tiến bộ sau:

Đọc tiếp

VƯỚNG MẮC TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ

NGUYỄN PHƯƠNG MINH – Vietcombank

Trong thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại (NHTM) nước ta đã đẩy mạnh việc cung ứng các sản phẩm ngân hàng bán lẻ trong đó có nghiệp vụ cho vay mua nhà trả góp. Đối tượng khách hàng nhắm đến của nghiệp vụ này thường là các cặp vợ chồng trẻ, hoặc các gia đình có mức thu nhập trung bình chưa đủ khả năng mua nhà.

Tuy nhiên, đối với bất kỳ NHTM nào thì điều kiện tiên quyết khi cung cấp sản phẩm này là người mua nhà phải thế chấp ngôi nhà sẽ mua cho ngân hàng cho đến khi nợ vay được thanh toán đầy đủ. Vấn đề đặt ra ở đây, là vào thời điểm ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng, người mua chưa có quyền sở hữu đối với căn nhà đó.

Câu chuyện sẽ rất đơn giản nếu chúng ta áp dụng điều 320 Bộ luật Dân sự 2005, theo đó “vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.

Theo hướng dẫn tại điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.

Căn cứ theo các quy định này ngân hàng và bên vay (bên mua nhà) có thể tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Với việc ký kết hợp đồng này các quyền lợi của ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp đã được bảo đảm.
Tại điều 8 Nghị định 163 quy định: “Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý”.

Đọc tiếp

KHUNG GIÁ ĐẤT CÁC TỈNH THÀNH TRONG CẢ NƯỚC NĂM 2010

Ghi chú: (chưa cập nhật) có nghĩa giá đất ở địa phương chưa được cập nhật năm 2010, tạm thời theo thông tin giá đất năm 2008 hoặc 2009

A. GIÁ ĐẤT CỦA CÁC THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TRUNG ƯƠNG
1. HÀ NỘI
 

Địa bàn

Giá đất

Quận Hai Bà Trưng Download
Quận Ba Đình Download
Quận Đống Đa Download
Quận Hoàng Mai Download
Quận Cầu Giấy Download
Quận Long Biên Download
Quận Tây Hồ Download
Quận Thanh Xuân Download
Quận Hoàn Kiếm Download

Quận Hà Đông

Download
Đất Nông Nghiệp Download

Thị xã Sơn Tây

 
Thành phố Sơn Tây Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Ba Vì

 
Thị trấn Tây Đằng Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Chương Mỹ

 
Các thị trấn thuộc huyện Chương Mỹ Download
Ven Trục giao thông Download

Huyện Đan Phượng

 
Thị trấn Phùng Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Đông Anh

 
Huyện Đông Anh Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Gia Lâm

 
Các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download
Khu vực giáp ranh Download

Huyện Hoài Đức

 
Thị trấn Trạm Trôi Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Mê Linh

 
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Mỹ Đức

 
Thị trấn Đại Nghĩa Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Phú Xuyên

 
Các thị trấn thuộc huyện Phú Xuyên Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Phúc Thọ

 
Thị trấn Gạch Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Quốc Oai

 
Thị trấn Quốc Oai Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Sóc Sơn

Thị trấn Sóc Sơn Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Thạch Thất

 
Thị trấn Liên Quan Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download
Phân loại xã Download

Huyện Thanh Oai

 
Thị trấn Kim Bài Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Thanh Trì

 
Các thị trấn Văn Điền Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download
Khu vực giáp ranh Download

Huyện Thường Tín

 
Thị trấn Thường Tín Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Huyện Từ Liêm

 
Các thị trấn Cầu Diễn Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download
Khu vực giáp ranh Download

Huyện Ứng Hòa

 
Thị trấn Vân Đình Download
Ven Trục giao thông Download
Khu dân cư nông thôn Download

Đọc tiếp

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 897 other followers

%d bloggers like this: