HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG NHẬN VÀ BẢO HỘ TÀI SẢN ẢO Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

TS. TRƯƠNG HỒ HẢI – Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh

“Tài sản ảo” đã và đang trở thành một vấn đề “nóng” trên thực tiễn và phương diện pháp lý. Trong những năm qua ở Việt Nam (1), việc mua bán “tài sản ảo” diễn ra rất sôi động. Nhưng cho tới nay, pháp luật nước ta chưa thừa nhận chính thức “tài sản ảo” là tài sản và bảo vệ quyền sở hữu “tài sản ảo”. “Tài sản ảo” ngày càng nhiều và những tác động về mặt kinh tế, xã hội ngày một lớn. Vì vậy, trong quá trình hoàn thiện pháp luật nước ta nói chung và sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2005 nói riêng, những góp ý bổ sung các quy phạm pháp luật điều chỉnh loại hình tài sản mới này là thực sự cần thiết.

Bản chất của “tài sản ảo”

Cho đến nay, các nghiên cứu về “tài sản ảo” chưa đi tới một khái niệm thống nhất. Vì thế, “tài sản ảo” có thể hiểu là các đối tượng ảo trong thế giới ảo, là tài sản có được khi chơi trò chơi trực tuyến (game online) hoặc tên miền, địa chỉ thư điện tử (email)…
Về bản chất tự nhiên, “tài sản ảo” có thể hiểu là một phần của một chương trình phần mềm máy tính hoàn chỉnh(2). Máy tính giải mã, đọc chương trình này và thể hiện ra bên ngoài màn hình là “tài sản ảo” tương ứng, điều này giúp chúng phân biệt các “tài sản ảo” với nhau. Bất cứ một chương trình phần mềm nào cũng được viết dưới dạng một ngôn ngữ lập trình nào đó (các chương trình tồn tại được trên mạng thì nó phải được viết dưới dạng một trong các ngôn ngữ, như ASP.net, PHP, HTML, Java,…). Các chương trình phần mềm đó là một chuỗi các con số nhị phân, khi một người chơi đăng ký chơi, họ sẽ được cung cấp một tài khoản mà thực chất đó là chuỗi những con số nhị phân. Tất cả các dữ liệu này đều được lưu trữ trong máy chủ. Người chơi có thể chơi online được là nhờ thông tin được truyền trên hệ thống mạng dựa vào các giao thức định tuyến, như RIP, EIGRP, OSPF… Các tài khoản đều được máy chủ quản lý thông qua ngôn ngữ lập trình, nói chung tất cả hệ thống đều hoạt động dựa trên các câu lệnh, tập hợp của nhiều câu lệnh là một đoạn mã. Tài khoản (account), nhân vật, vũ khí, ngân lượng, ngựa, quần áo… chỉ là những đoạn mã của một chương trình phần mềm máy tính.

Đọc tiếp

MỘT SỐ GIẢI PHÁP XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY HIỆN NAY

TS. NGUYỄN TIẾN ĐÔNG – Vụ trưởng Vụ Tín dụng CNKT, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Có thể khẳng định tín dụng ngân hàng trong giai đoạn hiện nay sẽ còn tiếp tục là một kênh dẫn vốn quan trọng của nền kinh tế. Đối với hoạt động tín dụng, tài sản bảo đảm (TSBĐ) được xem như “phao cứu sinh” nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, đảm bảo ngân hàng có thể thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi khi khách hàng không trả được nợ. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, công tác xử lý TSBĐ tại các tổ chức tín dụng (TCTD) còn tồn tại nhiều bất cập. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật liên quan đến TSBĐ và xử lý TSBĐ đang ở trong tình trạng vừa chồng chéo vừa thiếu hụt. Đây đang là vấn đề nổi cộm trong hoạt động của các TCTD, cần phải có những giải pháp mang tính toàn diện nhằm nâng cao hiệu quả xử lý TSBĐ, thu hồi nợ xấu.

Phạm vi bài viết sẽ nêu ra một số khó khăn, vướng mắc chủ yếu, phân tích nguyên nhân và đề xuất giải pháp trong xử lý TSBĐ trong hoạt động tín dụng của các TCTD hiện nay.

1. Những vướng mắc trong hoạt động xử lý TSBĐ nói chung tại các TCTD

Khó khăn trong định giá TSBĐ khi tiến hành xử lý

Hiện nay, việc định giá tài sản khi thực hiện xử lý TSBĐ được các TCTD thực hiện như một khâu độc lập với quá trình định giá khi ký kết hợp đồng bảo đảm hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng bảo đảm.

Khi phải tiến hành xử lý TSBĐ, một số TCTD đã tự xác định giá trị tài sản hoặc căn cứ giá trị định giá ban đầu để xử lý nhằm thu hồi khoản nợ một cách nhanh chóng. Việc không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được với bên bảo đảm hoặc thuê một tổ chức có chức năng định giá chuyên nghiệp và độc lập để định giá TSBĐ cần xử lý có thể làm phát sinh tranh chấp giữa ngân hàng và bên bảo đảm khi pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc chủ thể nào có quyền lựa chọn cơ quan thẩm định giá. Vướng mắc này phần nào đã được tháo gỡ khi Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN giữa Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về hướng dẫn một số vấn đề xử lý TSBĐ được ban hành, hiệu lực từ 22/7/2014. Theo đó, nếu bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm không thỏa thuận được giá bán TSBĐ thì ngay cả trong trường hợp bên bảo đảm bất hợp tác, phía TCTD cũng có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản (Điều 10 của Thông tư này).

Đọc tiếp

BÀN VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH THỜI HIỆU KHỞI KIỆN VỀ QUYỀN THỪA KẾ QUA VIỆC GIẢI QUYẾT MỘT VỤ “TRANH CHẤP VỀ THỪA KẾ TÀI SẢN”

NGUYỄN NHƯ BÍCH – Nguyên Phó Chánh án Tòa án Nhân dân tối cao

Tại mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hướng dẫn tương đối cụ thể về áp dụng quy định của pháp luật về thừa kế trong việc xác định thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế. Tuy nhiên, trong thực tiễn vẫn có những trường hợp tranh chấp về quyền thừa kế có những tình tiết đặc biệt chưa được hướng dẫn cụ thể nên việc xác định thời hiệu khởi kiện thiếu chính xác, gây thiệt hại quyền lợi hợp pháp của đương sự.

Dưới đây là một trường hợp cụ thể:

Tháng 6/2013 ông L có đơn khởi kiện gửi TAND huyện NT, tỉnh N đề nghị chia di sản của thừa kế của vợ chồng cụ C và cụ T ở xóm 5, xã Đ, huyện NT, tỉnh N (khối di sản này đang do ông Qn quản lý).

TAND huyện NT đã thụ lý đơn khởi kiện của ông L, xác định quan hệ pháp luật cần giải quyết là “tranh chấp về thừa kế tài sản”, tiến hành các thủ tục chuẩn bị xét xử theo quy định của BLTTDS và đưa vụ tranh chấp ra xét xử sơ thẩm vào cuối tháng 3/2015.

Theo Bản án sơ thẩm số 01 của TAND huyện NT (Bản án ST số 01) thì căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã thu thập được, Hội đồng xét xử sơ thẩm (HĐXX sơ thẩm) đã xác định về nội dung tranh chấp và đã nhận định về thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế trong vụ tranh chấp này như sau:

“Cụ T mất năm 1995, cụ C mất năm 1999, khi qua đời cả hai cụ đều không để lại di chúc vì vậy khi phát sinh việc chia thừa kế sẽ được giải quyết theo pháp luật. Những người thừa kế theo pháp luật của vợ chồng cụ C thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm bà Đ, ông Qn, ông Qt, bà Tho, ông L và bà Tha…”.

Đọc tiếp

CẦM GIỮ TÀI SẢN CÓ PHẢI LÀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ?

TS. BÙI ĐỨC GIANG – Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC

Cầm giữ tài sản là một chế định pháp lý vẫn còn nằm tách bạch so với các quy định về giao dịch bảo đảm của Bộ luật Dân sự (BLDS). Dự thảo BLDS trình Ủy ban thường vụ Quốc hội ngày 23/9/2014 (Dự thảo) đã đưa cầm giữ tài sản vào danh sách các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận (điểm c, khoản 1 Điều 294). Bài viết phân tích các hạn chế của quy định hiện hành, bình luận cách tiếp cận của Dự thảo thông qua việc so sánh với quy định pháp luật của Anh và Pháp.

1. Khái niệm quyền cầm giữ tài sản

Quan hệ hợp đồng song vụ – Theo quy định tại khoản 1 Điều 416 BLDS, quyền cầm giữ tài sản chỉ phát sinh trong quan hệ hợp đồng, cụ thể là hợp đồng song vụ. Điều 324 của Dự thảo cũng vẫn giữ cách tiếp cận này. Bên cầm giữ có thể cầm giữ một phần hay toàn bộ tài sản (điểm a khoản 2 Điều 416 BLDS).

Pháp luật của một số nước công nhận cả các tình huống không mang tính chất song vụ. Chẳng hạn theo Điều 2277 của BLDS Pháp, người đang chiếm giữ một tài sản bị đánh cắp hay bị mất nếu đã mua tài sản này tại một hội chợ, chợ, một buổi bán đấu giá hay từ một người bán hàng bán các tài sản tương tự chỉ phải hoàn trả tài sản này cho người chủ ban đầu khi người chủ này hoàn trả cho anh ta số tiền anh ta đã phải trả khi mua tài sản, tức là, nếu không được hoàn trả số tiền bằng giá mua thì người đang chiếm giữ được tiếp tục cầm giữ tài sản. Ở đây không có quan hệ hợp đồng trực tiếp giữa người đang chiếm giữ tài sản và chủ sở hữu tài sản. Một ví dụ khác liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, nếu trong hợp đồng thuê có quy định quyền của bên cho thuê được bán căn nhà cho thuê và yêu cầu bên thuê ra khỏi địa điểm thuê trong thời hạn của hợp đồng thuê thì bên thuê chỉ phải rời địa điểm thuê khi được bên cho thuê hay bên mua nhà thanh toán các khoản bồi thường thiệt hại được quy định trong hợp đồng hay theo quy định của pháp luật[1].

Đọc tiếp

HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh.

1. Dẫn nhập

Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ được xây dựng trong luật Việt Nam hiện hành trong khuôn khổ chế độ pháp lý về nghĩa vụ và hợp đồng. Trong Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS), các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được đưa vào một mục trong Chương “Những quy định chung” của Phần “Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự”. Về mặt cấu trúc pháp lý, quan hệ bảo đảm nghĩa vụ được ghi nhận có ba yếu tố: bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và nội dung bảo đảm (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…). Có thể ghi nhận ở đó những nét đặc trưng của quan hệ trái quyền theo quan niệm của luật phương Tây. Điều này dễ hiểu, bởi được xây dựng như là một phần của lý thuyết chung về nghĩa vụ, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ tất nhiên phải tạo ra các quyền đối nhân – quyền được một người thực hiện chống lại một người khác, chứ không phải quyền đối vật – quyền thực hiện trực tiếp trên vật mà không cần sự hợp tác của bất kỳ người nào[1].

Cũng như trong luật các nước, chế định bảo đảm nghĩa vụ nói chung trong luật thực định Việt Nam được xây dựng trên cơ sở tư tưởng chủ đạo, theo đó, chủ nợ có bảo đảm, trong trường hợp cần thiết, có thể thu hồi nợ mà không cần sự hợp tác của người mắc nợ. Trong những trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tài sản, chủ nợ có bảo đảm cần hai điều cụ thể: thứ nhất, tài sản bảo đảm luôn hiện hữu về phương diện vật chất cũng như trong phạm vi kiểm soát pháp lý của mình; thứ hai, chủ nợ có thể “lấy” tài sản để xử lý khi cần thiết mà không gặp phải sự cản trở, chống đối của bất kỳ ai.

Không áp dụng lý thuyết vật quyền, nhà làm luật Việt Nam không có đủ công cụ để giải quyết các vấn đề cần thiết nhằm cụ thể hoá tư tưởng này. Nhà làm luật đã tự mày mò, sáng tạo và rốt cuộc đã đi đến những giải pháp khác so với các nước.

Đọc tiếp

BÌNH LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỀN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LS. PHẠM QUANG HUY – Trưởng Văn phòng Luật sư Hàn Sĩ Huy

Khi thị trường bất động sản (BĐS) phát triển rực rỡ tại Việt Nam vào thập kỷ đầu của thiên niên kỷ thứ ba, trong vòng chưa đầy 10 năm, Việt Nam đã có trên 7.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS[1]. Trên thực tế đã xuất hiện các giao dịch mà đối tượng là tài sản/BĐS hình thành trong tương lai (các công trình xây dựng chưa có trên thực tế, thực địa). Hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai (HĐCNBĐSTL) là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý nói chung và luật hợp đồng nói riêng.

1. Lược sử dân luật Việt Nam

Trước Cách mạng Tháng Tám năm 1945, ở Việt Nam tồn tại ba bộ dân luật, gồm có: (1) Bộ Dân luật Giản yếu ban hành năm 1883 ở Nam phần; (2) Bộ Dân luật ban hành năm 1931 (thường được gọi là Bộ Dân luật Bắc) gồm 1455 Điều, chia làm Thiên sơ bộ và 04 Quyển[2] ở Bắc phần; (3) Nhằm “cốt để sửa sang hộ luật ở xứ Trung – Kỳ cho được rõ ràng và thích hiệp, đều là có thể theo y như luật hộ hiện thi hành ở Bắc Kỳ”[3] [1, tr.3], Đại Nam Hoàng đế Bảo Đại đã ban hành Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật (thường được gọi là Bộ Dân luật Trung) gồm có Quyển thứ nhất theo đạo Dụ số 51 ngày 13/7/1936 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/1937), Quyển thứ hai theo đạo Dụ số 95 ngày 08/01/1938 (có hiệu lực thi hành từ 31/8/1938), các Quyển thứ ba, thứ tư và thứ năm được ban hành theo đạo Dụ số 59 ngày 28/9/1939, có hiệu lực thi hành từ ngày 08/02/1940. Bộ Dân luật Trung này tổng cộng gồm 1709 điều[4].

Ngày 20/12/1972, tại miền nam Việt Nam, chính quyền Việt Nam Cộng hòa ban hành Bộ Dân luật mới. Bộ Dân luật này gồm Thiên Mở đầu, Quyển I đến Quyển V và Điều khoản tổng quát, tổng cộng 1500 điều[5].

Sau khi thống nhất đất nước, Quốc hội nước Việt Nam thống nhất đã hai lần thông qua Bộ luật Dân sự (BLDS): (1) Ngày 28/10/1995, Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 8 đã thông qua BLDS năm 1995 gồm 07 Phần, 25 Chương, 868 điều, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/1996 và (2) Ngày 14/6/2005 (sau gần tròn 10 năm), Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua BLDS năm 2005 gồm 07 Phần, 777 điều, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2006, thay thế BLDS năm 1995[6].

Đọc tiếp

SỬA QUY ĐỊNH VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM: BƯỚC TIẾN HAY LÙI?

TS. BÙI ĐỨC GIANG – Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC (Tác giả xin cảm ơn TS., LS. Franck Julien, Ngân hàng CREDIT AGRICOLE CORPORATE & INVESTMENT BANK (Paris) về các nhận xét và gợi ý liên quan đến bài viết).

Dự thảo Bộ luật Dân sự sửa đổi (Dự thảo) do Bộ Tư pháp chủ trì soạn thảo dường như chỉ cố gắng đưa ra các khái niệm hay cơ chế mang tính học thuật và có phần đã lạc hậu so với sự phát triển chung của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bài viết sẽ tập trung phân tích một số hạn chế của Dự thảo đồng thời nêu một số giải pháp hoàn thiện Dự thảo.

Một số ít ỏi điểm mới đáng ghi nhận

Dự thảo đã chính thức công nhận giá trị pháp lý của việc một bên cầm cố hay thế chấp tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ cho một bên khác (điều 283 và điều 293). Chẳng hạn giám đốc một doanh nghiệp có thể thế chấp ô tô mà anh ta sở hữu để bảo đảm khoản vay cho doanh nghiệp này. Nói cách khác cầm cố hay thế chấp tài sản của người thứ ba được coi là giao dịch bảo đảm độc lập với việc cầm cố hay thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh.

Quy định này sẽ giúp khắc phục được khó khăn đang đặt ra trong thực tế hiện nay khi mà trước việc quy định của pháp luật chưa rõ ràng, một số tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp hay cầm cố tài sản của bên thứ ba ngoài quan hệ bảo lãnh.

Hơn nữa, Dự thảo cho phép bên nhận cầm cố được quyền cầm cố lại, nếu được bên cầm cố đồng ý (khoản 2, điều 291), qua đó tăng cường quyền của bên cầm cố.

Phân loại các biện pháp bảo đảm

Khái niệm “biện pháp bảo đảm” và “giao dịch bảo đảm” vốn khá dễ hiểu đã được Dự thảo thay thế bằng khái niệm “vật quyền bảo đảm”. Dự thảo đã đặt quy định về vật quyền bảo đảm (gồm quyền cầm cố, quyền thế chấp, quyền cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu) và quy định về các biện pháp bảo đảm khác (đặt cọc, ký cược, ký quỹ và bảo lãnh) trong hai phần quy định khác nhau.

Có thể hiểu vật quyền bảo đảm trước hết là quyền nên người viết Dự thảo cố gắng biến giao dịch cầm cố và thế chấp thành các quyền để tương thích với cách phân loại này. Tuy vậy, cách đặt tên “quyền cầm cố”, “quyền thế chấp” dễ gây nhầm lẫn và có xu hướng nôm na hóa khái niệm pháp lý.

Hơn nữa cách phân chia biện pháp bảo đảm vừa nêu của Dự thảo khá gượng ép bởi (i) đây đều là các biện pháp bảo đảm chỉ có điều bảo lãnh dựa trên cam kết cá nhân thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm trong khi các biện pháp bảo đảm còn lại là các biện pháp bảo đảm bằng tài sản;

Đọc tiếp

NHẬN TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ PHẦN VỐN GÓP : TỪ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐẾN THỰC TIỄN

THS. BÙI ĐỨC GIANG – Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC & NCS khoa Luật, Đại học Paris 2 Panthéon Assas, Pháp.

Tóm tắt : Dù quy định pháp luật còn chưa thực sự rõ ràng, biện pháp bảo đảm phù hợp nhất đối với phần vốn góp là thế chấp. Có hai phương thức xử lý tài sản bảo đảm là phần vốn góp theo thỏa thuận mà chủ nợ có bảo đảm có thể sử dụng là bán phần vốn góp cho bên thứ ba và nhận phần vốn góp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Nếu bên mua phần vốn góp hay bên nhận thế chấp nhận chính phần góp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm là một doanh nghiệp nước ngoài thì bên này phải tuân thủ một số thủ tục theo quy định của pháp luật để đảm bảo giá trị pháp lý cho việc chuyển nhượng.

******

Bài viết tập trung phân tích loại hình giao dịch bảo đảm mà chủ nợ có thể nhận đối với tài sản bảo đảm là phần vốn góp và cách thức xử lý loại tài sản bảo đảm đặc biệt này. Đây là một vấn đề pháp lý khá phức tạp và bài viết này chỉ nhằm mục đích phác họa các nét lớn về chủ đề này. Cần lưu ý là chứng khoán như cổ phiếu của công ty đại chúng có thể được cầm cố theo quy định của pháp luật chuyên ngành (đặc biệt là điều 31 của Quy chế đăng ký, lưu ký, bù trừ và thanh toán chứng khoán ban hành kèm theo Quyết định số 87/2007/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ngày 22 tháng 10 năm 2007 được bổ sung, sửa đổi năm 2010, các điều từ 31 đến 34 của Quy chế hoạt động lưu ký chứng khoán ban hành kèm theo Quyết định số 38/QĐ-VSD của Tổng Giám đốc Trung tâm Lưu ký Chứng khoán Việt Nam ngày 25 tháng 4 năm 2012 và điều 19.3, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 tháng 12 năm 2006 về Giao dịch bảo đảm được bổ sung, sửa đổi bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 2 năm 2012 (Nghị định 163)). Việc xác lập và xử lý cầm cố chứng khoán khá khác biệt so với quy định liên quan đến phần vốn góp trong công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần và do đó không thuộc phạm vi nghiên cứu của bài viết này[1].

1. Xác lập và công bố giao dịch bảo đảm

Giao dịch bảo đảm nào phù hợp đối với phần vốn góp?

Bộ luật dân sự đặt ra một nguyên tắc chung theo đó quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp có thể dùng làm tài sản bảo đảm (khoản 1, điều 322). Cho dù rất khó xác định chính xác ý nghĩa của thuật ngữ quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp[2], có thể hiểu rằng Bộ luật dân sự thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm đối với phần vốn góp.

Đọc tiếp

LUẬN GIẢI VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA Ở VIỆT NAM

HUỲNH THẾ DU – giảng viên tại Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright và hiện đang nghiên cứu sau tiến sỹ về chính sách công và phát triển đô thị tại Đại học Harvard

Bài này được viết khi tác giả đang nghiên cứu sau tiến sỹ về chính sách công và phát triển đô thị tại Đại học Harvard. Tuy nhiên, bài viết không thuộc bất kỳ dự án hay được tài trợ bởi tổ chức hay cá nhân nào (kể cả Đại học Harvard và Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright nơi tác giả vẫn đang trong biên chế). Ý tưởng viết bài này được hình thành một cách tình cờ sau khi tác giả trao đổi với GS. Nguyễn Quang Thái về một số vấn đề liên quan. Bài viết hoàn toàn thể hiện quan điểm riêng của tác giả với mục tiêu duy nhất là đóng góp vào những thảo luận đến đường hướng phát triển cho Việt Nam hiện nay.

Để có thể hoàn thành bài viết, tác giả đã nhận được sự giúp đỡ của rất nhiều người. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn GS. Nguyễn Quang Thái với những trao đổi để tôi có thể hình thành bài viết cũng như việc cung cấp một số tài liệu và đọc các bản thảo với những nhận xét và góp ý vừa bao quát, vừa rất cụ thể. Tôi xin chân thành cảm ơn GS. Trần Hữu Dũng với những góp ý và bình luận hết sức thẳng thắn và xác đáng cho những nội dung cốt lõi của bài viết qua những bản thảo khác nhau. Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Trần Ngọc Anh, TS. Vũ Thành Tự Anh, bà Phạm Chi Lan, PGS. Phạm Duy Nghĩa, ông Trần Đức Nguyên, ông Nguyễn Vạn Phú, ông Nguyễn Xuân Thành, GS. Trần Văn Thọ và một số người khác đã đọc và có những nhận xét, bình luận và góp ý hết sức quý báu cho bài viết. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn bà Phạm Chi Lan đã chuyển bản thảo đến một số người đọc và góp ý giúp tôi. Tôi xin cảm ơn ông Phạm Vũ Lửa Hạ đã giúp tôi tìm hiểu một số thuật ngữ liên quan.

Tất cả những người đã đọc các bản thảo và góp ý cho tôi đều là những chuyên gia hàng đầu trong những lĩnh vực liên quan đến các nội dung chính của bài viết. Do vậy, tôi đã có được những nhận xét, bình luận và góp ý hết sức sâu sắc từ bao quát đến cụ thể. Có những góp ý đơn giản chỉ là điều chỉnh hay thay đổi một vài câu chữ, nhưng đã làm cho các nội dung cốt lõi của bài viết nổi lên rõ ràng hơn rất nhiều. Điều này chỉ có thể đến từ những người thực sự am hiểu vấn đề. So với bản thảo đầu tiên, phiên bản này đã được bổ sung và phát triển thêm rất nhiều. Tuy nhiên, đây là một vấn lớn và liên quan đến nhiều khía cạnh khác nhau, nhưng các nguồn lực  và khả năng của tác giả có hạn nên bài viết không thể phân tích hay lý giải tất cả các vấn đề được nêu ra một cách thấu đáo. Thêm vào đó, những điểm yếu, những sai sót là không thể tránh khỏi và lỗi này hoàn toàn thuộc về tác giả. Cuối cùng, bài viết chỉ là một phân tích, một tiếp cận của tác giả về một số khía cạnh trong chủ đề quan trọng này. Tác giả sẽ tiếp tục tìm hiểu và nghiên cứu thêm về những vấn đề liên quan trong khả năng và nguồn lực của mình. Với mong muốn đóng góp một phần công sức nhỏ bé của mình để cùng tất cả mọi người chung tay làm rõ con đường phát triển của Việt Nam vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng văn minh, tác giả rất mong nhận được những góp ý, bình luận và trao đổi của những người quan tâm đến vấn đề này nói riêng, vì sự phát triển và thịnh vượng của Việt Nam nói chung.

Cambridge Tháng 11, 2013

Đọc tiếp

VƯỚNG MẮC VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ QUYỀN TÀI SẢN PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

NGUYỄN VĂN PHƯƠNG VÀ  MAI THỊ THU – Vietcombank

Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy định trong Hiến pháp nước ta. Hiện nay, dân số Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người với phần lớn có thu nhập ở mức trung bình và thu nhập thấp (thu nhập bình quân đầu người năm 2013 đạt khoảng 1.960 USD1). Dân số tại hai thành phố lớn nhất của nước ta là khoảng 15 triệu người, trong đó dân số tại TP. Hồ Chí Minh xấp xỉ 8 triệu người và dân số tại TP. Hà Nội hơn 7 triệu người.

Nhu cầu có nhà ở của người dân là rất lớn, chủ yếu xuất phát từ thực tế: hàng năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp các trường đại học và ở lại thành phố tìm việc làm, những người đến tuổi lập gia đình và tách ra khỏi hộ gia đình để ở riêng, diện tích nhà ở chật và kinh tế gia đình ngày được cải thiện, có đủ tiềm lực tài chính để mua một ngôi nhà ở khác có diện tích lớn hơn hoặc điều kiện tốt hơn, hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống trong một nhà ở… Với mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 44 triệu đồng/năm nêu trên (tức là khoảng 3,6 triệu đồng/tháng), khả năng tài chính của hầu hết người dân là có hạn so với giá mua nhà ở trên thị trường, nên nhiều người dân không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở bằng nguồn thu nhập của mình mà chỉ có thể mua nhà ở theo phương thức trả dần, trả góp hoặc bằng nguồn vốn vay ngân hàng. Khi người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà ở, trên cơ sở quy định của pháp luật và chính sách nội bộ của từng ngân hàng, các ngân hàng thường yêu cầu người dân có tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ để hạn chế rủi ro và bảo toàn nguồn vốn vay. Từ hoàn cảnh và điều kiện thực tế của mình, nhiều người dân chỉ có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở để đáp ứng điều kiện cho vay vốn của ngân hàng. Mặc dù ngân hàng đã chủ động và linh hoạt chấp nhận nhận thế chấp loại tài sản này để cấp vốn vay cho đối tượng khách hàng nêu trên nhưng thực tiễn triển khai nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở tại các ngân hàng đang gặp một số khó khăn, vướng mắc nhất định, đặc biệt là các thủ tục pháp lý liên quan đến việc nhận thế chấp và xử lý loại tài sản nêu trên.

Đọc tiếp

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 894 other followers

%d bloggers like this: