HUỲNH MINH KHÁNH – Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang
Năm 1999, để tiện việc vay vốn ngân hàng, phục vụ cho việc kinh doanh, chị T đã hỏi mượn đất của mẹ là bà K. Sau đó, chị T và bà K đã lập một giấy viết tay về việc cho mượn đất. Cả hai mẹ con đã cùng đến UBND xã ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để người con gái đứng tên.
Đầu năm 2012, do có muốn lấy đất lại để sau này chia đều cho các người con khác nên bà K đã yêu cầu chị T chuyển trả lại phần đất mà chị T đã mượn, chị T đồng ý. Hai mẹ con cùng đến UBND xã chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Và toàn bộ hồ sơ đã được nộp tại UBND xã để chuyển đến huyện, hẹn ngày nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ba ngày sau, người con gái thay đổi ý kiến nên đã đến UBND xã xin rút toàn bộ hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất thì được UBND xã giải quyết giao lại toàn bộ hồ sơ cho người con gái.
Đến ngày hẹn theo giấy hẹn, người mẹ đến UBND xã để nhận kết quả giải quyết thì được biết người con gái đã rút toàn bộ hồ sơ nên bà mẹ bức xúc và đã khiếu nại đối với UBND xã. Vậy việc làm của UBND xã có đúng pháp luật hay không?
Quan điểm thứ nhất cho rằng: việc làm của UBND xã là sai pháp luật vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa người mẹ và người con hoàn toàn tự nguyện và đã được UBND xã chứng thực theo qui định của pháp luật. Trong dân gian có câu: “bút xa gà chết”, nên khi đã ký thì người con gái không được quyền thay đổi ý kiến, không được quyền hủy việc tặng cho mà mình đã tự nguyện xác lập.
Mặt khác, khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự qui định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Do đó, khi hai mẹ con ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nộp tại UBND xã nghĩa là họ đã đăng ký quyền sở hữu vì theo trình thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên đã xác lập quyền sở hữu, chuyển giao quyền cho người mẹ. Do vậy, UBND xã cho người con gái rút hồ sơ là không đúng pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mẹ nên người mẹ khiếu nại là điều dễ hiểu.
Quan điểm thứ hai không đồng tình với quan điểm thứ nhất và cho rằng cách làm của UBND xã là đúng với pháp luật. Bởi vì:
Theo quy định tại Điều 688, Điều 692 Bộ luật dân sự; Điều 46 Luật đất đai và khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nghĩa là tại thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp nhận hồ sơ.
Tuy nhiên, trong trường hợp nêu trên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa được chuyển đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên người con rút hồ sơ và được UBND xã giao trả hồ sơ là đúng pháp luật.
Mặt khác, việc người con gái thay đổi ý kiến trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bà K thì bà K có quyền khởi kiện tranh chấp trên để Toà án xét xử theo qui định pháp luật.
Trên đây là trao đổi của tác giả, mong các đồng nghiệp có ý kiến trao đổi.
SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
Trích dẫn từ: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&item_id=24843759&article_details=1
Like this:
Like Loading...
Related
Filed under: 7. TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN |
Xin chào luật sư tôi có chuyện muốn nhờ luật sư tư vấn giùm , trước hết nhờ luật sư nhận lời cám ơn của tôi .
Vào ngày 2/4/2014 tôi có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông A và bà B khi nhận chuyển nhượng thì làm giấy tay , đến ngày 4/7/2014 tôi và ông A bà B có lập hợp đồng chuyển nhượng QSDD có công chứng , nhưng do tôi bận công chuyện đi xa chưa nộp ở bộ phận một cửa được , đến ngày 29/8/2015 tôi mới nộp ở bộ phận một cửa và được hẹn trả kết quả ngày 22/9/2015 , đến ngày hẹn thì ở bộ phận một cửa báo cho tôi biết là hồ sơ bị ngăn chặn áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của tòa án ngày 27/5/2015 của tòa án thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng dân sự hụi (họ) bản án đã có hiệu luật pháp luật ngày 29/7/2015 .
Thi hành án có thông báo cho tôi được quyền khởi kiện ra tòa , xin hỏi luật sư cho tôi biết về vụ việc trên hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của tôi có bị tòa tuyên án là vô hiệu không ?
trân trọng cảm ơn luật sư .
Chào các LS!
Em ngủ không được, xem phim chơi, nhưng vô tình đọc tranh luận của các LS, em xin mạo mụi hỏi các LS 1 câu: Hợp đồng có hiệu lực chưa? khi câu hỏi có nói: (Đến ngày hẹn theo giấy hẹn, người mẹ đến UBND xã để nhận kết quả giải quyết thì được biết người con gái đã rút toàn bộ hồ sơ)
và em đồng ý với LS Lê Luân: Đã công chứng (tức là hoàn thành HỒ SƠ CN QSDĐ) vì vậy người mẹ mới (Đến ngày hẹn theo giấy hẹn), bên PL (UBND hay STN&MT) đã nhận Hồ Sơ vì vậy hồ sơ đã đầy đủ thủ tục. vậy thì quyền SH thuộc về người mẹ là chính xác.
Theo em biết, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, thì UBND hay STN&MT dễ gì viết giấy hẹn cho người mẹ.
Em góp thêm 1 ý kiến nữa:
với câu hỏi: sở tư pháp có quyền tương đương phòng công chứng hiện nay không?
và theo em biết PL quy định hiện nay, khi đã công chứng hoàn tất thì hợp đồng có hiệu lực. nếu chị Oanh và anh Ngọc Luân nói vậy, thì phòng công chứng không có hiệu lực Pháp Lý àh? vì vậy ai nắm phần thắng, chắc diễn đàn biết rồi đúng không? nếu ra tòa, chỉ tốn tiền phạt và kiểm điểm các CB thực thi thôi (xin lỗi em xin nói thêm: CB ở đây là người giao, nhận hồ sơ).
xin lỗi tất cả. em chỉ học đại học luật từ xa, mà chưa tốt nghiệp, trong khi các bạn em đã đi làm hết rồi, nên kiến thức hạn hẹp, mong các bác thông cảm, bỏ qua.
http://plo.vn/toa-an/cho-rut-ho-so-tang-dat-xa-dung-hay-sai-372410.html
Gửi các bạn quan tâm và các luật sư,
Thực ra tôi cũng đã muốn ngừng cuôc tranh luận nhưng tôi hiểu rằng các bạn đã tham gia vào diễn đàn này là những người am hiểu luật pháp và say mê tìm hiểu kiến thức pháp lý. Tôi xin trích dẫn trao đổi của tôi và luật sư Lê Luân (inbox) để các bạn rộng đường tranh luận và đóng góp thêm ý kiến cho diễn đàn.
Xin lỗi Luật sư Lê Luân đã mạo muội trích dẫn mà chưa hỏi ý kiến của anh. Tôi nghĩ anh cũng vui khi cung cấp thêm thông tin cho bạn đọc.
Chào luật sư Lê Luân
Tôi nghĩ không phải là tôi không hiểu mà thực ra là hiểu không giống với Ls thôi. Theo tôi hiểu thì Ls đang tư duy theo logic thế này: Trời mưa thì đường ướt, vậy đường ướt suy ra trời mưa. Tương tự, hợp đồng có hiệu lực thì các bên có quyền đi đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy các bên có quyền đi đăng ký thì suy ra là hợp đồng có hiệu lực.
Tôi thì không hiểu như vậy. Đúng là nếu các bên cố tình chây ỳ không thực hiện hợp đồng khi hợp đồng đã có hiệu lực thì pháp luật phải can thiệp để bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền bị xâm phạm. Tuy nhiên, trong trường hợp này thì hợp đồng chưa có hiệu lực nên chẳng có bên nào bị xâm phạm quyền lợi cả.
Tôi thấy buồn vì ở VN pháp luật và thực thi pháp luật không nghiêm sau đó dẫn đến hậu quả là đi tìm giải pháp để “chấp nhận thực tế”. Với cách làm này thì không biết đến bao giờ mới giải quyết được.
Phản hồi của Luật sư Lê Luân
Chào Minh Oanh
Về tài sản, khái niệm ở Việt Nam chưa có, trên thế giới cũng không định nghĩa rõ ràng mà chỉ thực hiện việc phân loại theo nguyên tắc: Vật và Quền; Động sản và Bất động sản. Ở Mỹ người ta coi tài sản là “một mớ quyền” – bundle right.
Tuy nhiên, những giấy tờ như bạn nói, về khía cạnh pháp lý, nó chỉ mang thông tin nhân thân về một chủ thể nào đó (CMTND, Bằng cấp, chứng chỉ), nó là những giấy tờ chỉ gắn với một cá nhân về đặc điểm nhận dạng hoặc chỉ ra người đó thế nào, trình độ ra sao. Thôi thì tôi cứ tạm gọi là “tài sản cá biệt tuyệt đối”, bởi lẽ nó không mang ba đặc tính của tài sản thông thường và theo luật định:
1. Đặc tính giá trị (kinh tế, giá trị thành tiền): Giá trị ở đây là giá trị đối với cả những người khác chứ không chỉ đối với một cá nhân đó.
2. Đặc tính lưu thông và sử dụng: Những giấy tờ bạn đưa ra thì chỉ mang tính cá nhân tuyệt đối, không có giá trị về tiền và phát sinh tiền trong các giao dịch, không thể luuw thông trong xã hội, không ai sử dụng được các giấy tờ đó ngoài người chủ giấy tờ đó. Việc bạn sử dụng CMTND để đi “thực hiện giao dịch” với Ngân hàng thì không phải CMTND của bạn làm phát sinh tiền, mà chỉ là giấy tờ chứng minh bạn là ai, có phải người đủ điều kiện để thực hiện giao dịch với Ngân hàng hay không (điều kiện chủ thể). Bạn có thể dùng giấy tờ khác thay thế hoặc chỉ cần giấy ủy quyền (giới thiệu) hoặc thậm chí quen biết là có thể giao dịch.
3. Đặc tính chuyển giao: Nghĩa là chuyển giao quyền sở hữu (hoặc sử dụng) từ một chủ thể này sang một chủ thể khác, cả về hai khía cạnh: chuyển giao đối tượng (nếu có) và/hoặc chuyển giao pháp lý (ngoại trừ quyền yêu cầu cấp dưỡng là quyền tài sản nhưng không thể chuyển giao – nhưng nó là quyền tài sản – trực tiếp phát sinh giá trị thành tiền).
Vì vậy, cần phân biệt rõ khái niệm tài sản thông thường và khái niệm tài sản mang tính cá biệt, các giấy tờ bạn nói thiết nghĩ nó cần được nhắc đến với khái niệm hẹp và chưa đủ để coi là tài sản để luật điều chỉnh. Đối với bằng cấp, chứng chỉ, bạn không cần chúng bạn vẫn kiếm được tiền, vẫn lao động và thực hiện các quan hệ pháp lý bình thường. Việc yêu cầu bằng cấp đối với một số chuyên ngành nào đó (ví dụ giảng viên đậi học luật cần Thạc sỹ trở lên) thì đó được coi là điều kiện đặc thù về nghề.
Đối với việc chuyển QSDĐ như đã nêu tôi không hiểu theo cách của bạn suy luận trong email. Mà thực tế căn cứ pháp luật tại Điều 11 NĐ 84/2007 đã coi việc đăng ký tại cơ quan nhà đất chỉ là điều kiện về thủ tục để đẩy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về thời điểm được công chứng/chứng thực – vì thực tế đặt ra yêu cầu đó. Không thể để hình thức hợp đồng bác bỏ hay phá hoại một quan hệ pháp lý thực tế và đã hoàn thành. Vì thế mới tồn tại NĐ 84/2007 (theo Luật Ban hành VB QPPL thì bạn hiểu không áp dụng BLDS (luật chung) và Văn bản cùng loại (Nghị định 181/2004) mà ban hành trước về cùng một vấn đề. Bởi vậy, Luật Đất đai đang trong tiến trình sửa đổi có hướng đến việc hợp đồng chuyển QSDĐ sẽ có hiệu lực khi được công chứng/chứng thực, hoặc đối với hợp đồng tặng cho thì bỏ công chứng/chứng thực mà ký hợp đồng và đăng ký ngay cùng lúc với việc ký hợp đồng đó, vì nếu để như hiện tại thì đang vô cùng pức tạp hóa các thủ tục và làm rắc rối các quan hệ pháp lý trên thực tế.
Phản hồi của Minh Oanh
Chào Luật sư Lê Luân
Về Đ11 ND84 tôi không tranh luận nữa, tôi tôn trọng cách hiểu của bạn.
Về khái niệm tài sản: Rất cảm ơn bạn đã phân tích chi tiết. Tôi đánh giá cao những người say mê nghiên cứu và tìm hiểu kỹ kiến thức như bạn.
Đúng là PL VN không rõ ràng, trên thế giới thì cũng còn nhiều tranh luận nên chúng ta có quan điểm khác nhau cũng là rất bình thường thôi. Tôi không phản bác gì bạn cả mà chỉ muốn bổ sung thêm. Mỗi sự vật, hiện tượng có thể được nhận thức dưới nhiều góc độ khác nhau. Tôi lấy ví dụ một quyển sách thôi cũng có thể được luật điều chỉnh dưới nhiều góc độ khác nhau. Khi thì nó biểu hiện của nhân thân, khi nó lại là biểu hiện của tài sản. Tùy từng thời điểm và mục đích của quan hệ để đánh giá.
Vì bạn làm công tác thực tiễn nên bạn biết rất nhiều vụ việc liên quan đến vấn đề này ví dụ như chủ sử dụng lao động giữ bằng cấp của người lao động thì kiện đòi tài sản hay kiện bảo vệ quyền nhân thân?
Chao Minh Oanh,
Bạn vẫn đang không hiểu tôi nói gì và Quy định đó của pháp luật nói gì. Bởi lẽ, quy định đó tuy là về việc cấp giấy chứng nhận QUyền sử dụng đất, nhưng lại quy định trong nó về nội dung tiếp tục thực hiện hoàn thành việc chuyển quyền. Ở đây, tôi đã phân tích, trên thực tế việc chuyển quyền đã hoàn thành (lập hợp đồng công chứng, chứng thực), nên việc quy định rằng hợp đồng tặng cho có hiệu lực khi được đăng ký tại cơ quan đăng ký nhà đất gây ra méo mó quan hệ thực tế, nên Điều 11 Nghị định 84 đã quy định khắc phục lại việc một bên đã chuyeern nhượng, thừa kế, tặng cho mà cố tình không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bên nhận chuyển nhượng, tặng cho tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên lên cơ quan đăng ký nàh đất (Bạn tham khảo kỹ Điều 11 nghị định 84 nhé, và việc áp dụng nó tôi đã loại trừ BLDS và Nghị định 181/2004 về cùng nội dung này theo các quy định của pháp luật VIệt Nam). Việc thực hiện chueyern quyền trên thực tế là các bên đã ký hợp đồng và được công chứng, chứng thực, và việc đăng ký tại cơ quan nhà đất được coi như là thủ tục để hoàn thành về mặt giấy tờ. Nghị định 84/2007 là một quy định cứu cánh cho việc hủy hợp đồng hoặc chây ỳ không thực hiện một cách bừa bãi từ một bên.
Về khái niệm tài sản, có đoạn bạn đưa ra quan điểm sau khi đọc bài bình của tôi bạn viêt: …”tôi cũng không đồng ý với ý kiến của LS là CMTND hoặc bằng lái xe hoặc các loại giấy tờ khác không phải là tài sản…”, nghĩa là bạn thừa nhận CMTND và các giấy tờ lái xe, bằng cấp là tài sản???
Hợp đồng tôi làm luận văn không hề có trong quy định của pháp luật VIệt Nam, vì nluật chưa hề điều chỉnh (Hợp đồng điều đình) dù nó tồn tại trên thực tế mà cũng chưa thừa nhận theo pháp luật Việt Nam.
Mong ý kiến trao đổi thêm,
Trân trọng!
Chao ban Le Luan,
1. Tôi tranh luận để đi tìm chân lý, không quan trọng mình phải đúng. Tất cả những gì cần bày tỏ tôi đã trình bày. Tôi không bao giờ bình luận vấn đề gì mà tôi chưa đọc kỹ. Tôi không hiểu hay luật sư không hiểu thì sự thật vẫn là sự thật.
2. Quan điểm của tôi là CMTND, bằng lái xe hay bằng cấp cũng là tài sản.
3. Cảm ơn ls đã chia sẻ về luận văn. Nếu có vấn đề mới liên quan chúng ta sẽ cùng trao đổi thêm.
Thân ái!
chào anh Lê Luân! em đồng ý với quan điểm của anh, và tin anh là người của dân, ủng hộ người yếu. anh có thể cho em số ĐT hay mail không? email của em: phuongtpc7@gmail.com
Email của tôi: luatsuleluan@gmail.com. Hoặc bạn có thể tìm facebook của tôi với tên “Luân Lê” hay “Luật sư Lê Luân”. Cảm ơn bạn.
Xin chào Ls Lê Luân,
Xin cảm ơn bạn đã hỏi thăm! Nếu thuận lợi và kế hoạch không có gì thay đổi thì tôi còn khoảng1 năm nữa sẽ kết thúc khóa học.
Về nội dung tranh luận tôi xin có thêm một số ý kiến trao đổi với bạn như sau:
1.Tôi xin nhấn mạnh lại rằng khái niệm hợp đồng vô hiệu và hợp đồng không có hiệu lực là không đồng nhất. Chính vì vậy, việc giải quyết các câu hỏi Ls nêu ra cũng không khó:
– Ls hỏi rằng nếu hợp đồng không vô hiệu và không có hiệu lực thì giải quyết thế nào? Trong trường hợp hợp đồng không có hiệu lực thì coi như không có hợp đồng. Các bên không phải thực hiện theo các thỏa thuận và cam kết đó. Tại sao chúng ta lại phải cứ ép buộc nó phải có hiệu lực nhỉ??
Trên thực tế có rất nhiều thỏa thuận (hoặc hành vi pháp lý đơn phương như di chúc) mà không vô hiệu cũng không phát sinh hiệu lực do đối tượng của hợp đồng không tồn tại hoặc không thể thực hiện được hoặc không giải thích được…
– Chỉ khi hợp đồng đã có hiệu lực mới cần phải xem xét đến việc hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Còn nếu hợp đồng chưa có hiệu lực thì vấn đề đó cũng không cần đặt ra. Do đó, các bên “treo” hay xé bỏ hay giữ làm kỷ niệm… (hic) thì pháp luật cũng không can thiệp.
– Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ các bên đã có chứng nhận hoặc chứng thực thì hợp đồng đó đã đáp ứng quy định về hình thức. Do đó ở đây không xem xét đến trường hợp hợp đồng vi phạm về hình thức mà chỉ xem xét hợp đồng có hiệu lực chưa. Mà thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đã được lý giải ở phản hồi trên nên tôi không nhắc lại nữa.
2. Tôi cũng hiểu rằng ở VN khi áp dụng luật sẽ ưu tiên áp dụng Luật chuyên ngành trước (!?). Tuy nhiên Luật chuyên ngành chỉ được áp dụng khi “có cùng một nội dung mà có sự quy định khác nhau giữa luật chung và luật chuyên ngành”. Tuy nhiên, Điều 11 ND 84 mà Luật sư trích dẫn lại không phải phải quy định về hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản do đó nó không phủ định các quy định của BLDS như tôi lập luận ở phản biện trước.
Xem xét thêm về Điều 11 NĐ 84: Điều luật này không chỉ được áp dụng một cách cô lập mà nó phải được áp dụng trong mối quan hệ với các quy định khác của pháp luật. Quy định về cấp GCN QSDĐ trong trường hợp đã chuyển quyền nhưng chưa thực hiện thủ tục thì không thể hiểu cứ đơn thuần là đã chuyển quyền sử dụng đất thì cấp trong mọi trường hợp. Tôi lấy ví dụ nếu 1 bên bị đe dọa hoặc cưỡng ép phải giao đất, phải ký hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực nhưng chưa tới thời điểm đó hoặc hợp đồng có điều kiện mà 1 bên chưa thực hiện thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có cấp GCN không?
3. Về thực tế, các bên có thể viết tay mà vẫn xin cấp giấy chứng nhận được hoặc thậm chí chẳng có hợp đồng hoặc căn cứ nào cũng xin được thì tôi nghĩ tất cả chúng ta đều hiểu lý do và không nên bàn luận ở đây (!!). Thực tế này không thể đưa ra để phủ nhận các quy định của pháp luật.
4. Về bảo vệ bên yếu thế: một hệ thống pháp luật tối ưu và hoàn thiện phải là một hệ thống pháp luật bảo vệ được sự công bằng và bình đẳng. Pháp luật DS VN cũng hướng tới tiêu chí đó khi quy định về nguyên tắc bình đẳng. Hiện nay, chỉ trong trường hợp quy định về việc giải thích hợp đồng pháp luật có quy định về giải thích có lợi cho bên yếu thế. Tuy nhiên, ở đây theo tôi thứ nhất hợp đồng tặng cho theo vụ án trên không cần “giải thích”. Thứ hai là bên được tặng cho cũng không phải là bên “yếu thế”. Chính vì vậy việc xem xét bảo vệ bên yếu thế là không cần thiết.
Ngoài ra, tôi xin nói rõ thêm để luật sư và các bạn đọc khác hiểu vì tôi thấy có 1 số comment cứ bình luận tất cả các loại hợp đồng mà không phân biệt rạch ròi giữa hợp đồng tặng cho và các hợp đồng chuyển quyền khác. Thời điểm có hiệu lực pháp luật quy định đặc biệt ở đây chỉ áp dụng đối với hợp đồng tặng cho mà thôi vì hợp đồng tặng cho là hợp đồng đơn vụ và không có đền bù. Còn đối với các loại hợp đồng khác như mua bán, trao đổi, thuê… thì lại áp dụng nguyên tắc chung là có hiệu lực vào thời điểm giao kết hoặc do các bên thỏa thuận.
5. Tôi rất ủng hộ việc Ls viết bài đóng góp ý kiến cho việc hoàn thiện pháp luật và làm giàu thêm kiến thức khoa học pháp lý. Đối với luận văn của LS thì tôi không hiểu có loại hợp đồng nào mà lại “chưa tồn tại trong quy định của pháp luật VN”, LS có thể chia sẻ với tôi được không ạ. BLDS VN hiện nay quy định 2 phần chính đối với hợp đồng là phần quy định chung được áp dụng đối với mọi hợp đồng và phần các HDDS thông dụng. Lưu ý rằng BLDS quy định về “HĐDS thông dụng” không có nghĩa là HĐ không thông dụng không được PL điều chỉnh. Và chúng ta cũng thấy rằng ngoài các HĐ thông dụng đó thì còn vô số các hợp đồng khác được quy định trong luật chuyên ngành, không có tên trong BLDS mà vẫn được áp dụng các quy định chung để giải quyết. Và một trong số đó là hợp đồng mà chúng ta đang thảo luận ở đây.
6. Vì LS giới thiệu 1 số ý kiến ở các bài viết khác nên tôi cũng vừa tìm đọc. Về phần khái niệm tài sản tôi cũng không đồng ý với ý kiến của LS là CMTND hoặc bằng lái xe hoặc các loại giấy tờ khác không phải là tài sản. Bài tranh luận cũng đã dài nên tôi giới thiệu LS 2 bài tôi đã viết cũng có liên quan để ls biết được quan điểm của cá nhân tôi.
– Các loại tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, Tạp chí Luật học số 1/ 2009, trang 14- 26.
– Khái niệm tài sản theo quy định của pháp luật Philippine Tạp chí Luật học số 2009 (Xin lỗi tôi cũng không nhớ số).
Nếu ls quan tâm thì tôi cũng xin giới thiệu ls đọc 2 bài viết về hợp đồng (1 bài về hđ vô hiệu và 1 bài có phần về trách nhiệm theo hđ và ngoài hđ.) Vì 2 bài viết này online nên sẽ thuận lợi hơn cho việc tìm kiếm.
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2010/04/05/4702-2/
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/04/03/consequences-of-voidness-under-article-812-of-the-ec-treaty-and-vietnamese-law/
(Xin trân trọng giới thiệu cùng cả ls Lê Ngọc Luân. Hôm trước Ls có hỏi nhưng các bài viết của tôi chủ yếu là in trên các tạp chí khó cho việc tìm kiếm nên tôi không tiện giới thiệu. Hôm nay cùng với phản hồi này xin giới thiệu cùng 2 LS).
Cảm ơn 2 luật sư đã cùng trao đổi và chia sẻ kiến thức!
Chào Minh Oanh và Luật sư Lê Luân,
Trước hết, tôi thấy rất vui vì những phản hồi chuyên sâu của hai bạn và phải nói rằng, thật may mắn được học hỏi nhiều điều.
Đối với vụ việc trên đây, tôi xin viện dẫn thêm quy định của pháp luật, đó là Điều 405 BLDS quy định rằng “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Luật sư Lê Luân cho rằng, “…Đối với vụ việc trên, vấn đề pháp lý đặt ra không phải là việc đã chuyển quyền sở hữu hay chưa mà là Hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực pháp lý chưa? Vì việc chuyển quyền sở hữu chỉ là thủ tục (hình thức) để chuyển QSH từ một chủ thể sang 1 chủ thể. Nó không có ý nghĩa quyết định hay ảnh hưởng gì đến việc “tặng cho” đã có hiệu lực trước đó cả…”
Tôi cũng đồng ý với Luật sư Lê Luân là phải xác định hợp đồng tặng cho trên đã có hiệu lực chưa ? Để xác định được điều này thì, mấu chốt của vấn đề là phải xác định được hợp đồng tặng cho trên là “tặng cho cái gì” ? và pháp luật quy định như thế nào đối với trường hợp đó ? Nghĩa là hiệu lực của hợp đồng có từ thời điểm nào.
Trường hợp này, hợp đồng tặng cho trên là “tặng cho Quyền sử dụng đất” và hợp đồng này được ký kết hợp pháp. Chiếu theo quy định pháp luật trên thì, nguyên tắc chung là hợp đồng sẽ có hiệu lực nếu được giao kết hợp pháp. Tuy nhiên, vụ việc này nó đã rơi vào trường hợp “pháp luật có quy định khác”, đó là hợp đồng tặng cho “Quyền sử dụng đất” nên hiệu lực của nó sẽ phát sinh khi bên được tặng cho thực hiện thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND Quận, Huyện…(nghĩa là đã nộp hồ sơ).
Thế nên, một lần nữa, ý kiến cá nhân tôi cho rằng, hợp đồng tặng cho trên chưa có hiệu lực và nguyên tắc bất di bất dịch để ràng buộc các bên thực hiện hợp đồng là xem xét “hợp đồng có hiệu lực hay chưa ?”. Nếu hợp đồng chưa có hiệu lực thì không thể ràng buộc các bên thực thi trách nhiệm của mình và họ có quyền rút lại.
Tôi đồng ý với Luật sư Lê Luân, là trên thực tế hành nghề luật sư có những trường hợp như vậy và đôi khi Luật sư phải dùng “phương pháp” để đạt được mục đích cho khách hàng của mình. Tuy nhiên, ý kiến cá nhân tôi cho rằng, nếu người cầm cân nãy mực (Thẩm phán) có kiến thức chuyên sâu thì tôi nghĩ họ sẽ xử lý đúng với bản chất của sự việc. Chỉ tiếc rằng, vì nhiều nguyên nhân khác nhau mà người cầm cân nãy mực “cố tình hoặc vô tình” không hiểu bản chất, khiến cho Luật sư buộc phải dùng đến “phương pháp nghề nghiệp” để bảo vệ.
Xin viện dẫn một câu nói nổi tiếng của một vị cựu Chánh án để giải tỏa stress cho người làm nghề luật giúp Luật sư trẻ lại, câu nói đó là “…Luật dân sự xử sao cũng được…”.
Tôi mong sao, luật pháp Việt Nam sẽ có một công thức đúng với bản chất của nó là 1 + 1 = 2, chứ không phải lúc thì bằng 2, lúc thì bằng 3.
Cũng có người nói rằng, luật pháp quy định không rõ giúp Luật sư có đất diễn. Tuy nhiên, tôi cho là không đúng vì, bản chất của Luật pháp là sự CÔNG BẰNG. Để có sự công bằng thì luật pháp phải “RÕ RÀNG VÀ NGHIÊM MINH”.
Trên đây là một vài ý kiến cá nhân của tôi, rất mong nhận được ý kiến góp ý và phê bình của hai bạn.
Trân trọng cảm ơn./.
Hôm nay tôi mới vào đọc lại bài viết và nhận được khá nhiều phản hồi tiếp theo của bạn Minh Oanh và bạn Ngọc Luân. Cảm ơn mọi người đã bình luận và ý kiến về luật học trên cơ sở khoa học.
Bạn “Minh Oanh” hiện là NCS ở Úc và khi nào bảo vệ luận án Tiến sỹ?
Tôi cũng có nhiều bình luận trên trang này về một số vấn đề khác, rất vui vì bạn Minh Oanh đã đọc một trong số đó (Bài viết về Tính đối kháng của các phương tiện phòng vệ…). Và một số bài khác như: Công văn 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011(link: http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2012/04/02/4-2-12/)…; Tranh chấp kinh doanh thương mại và việc xác định thẩm quyền của Tòa ánh (link: ttp://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2013/01/03/tranh-chap-kinh-doanh-thuong-mai-v-viec-xc-dinh-tham-quyen-cua-ta-n-doi-voi-tranh-chap-kinh-doanh-thuong-mai/)…Bạn có thể tham khảo.
Tuy nhiên, với hợp đồng đã công chứng hoặc chứng thực để không tiếp tục thực hiện nữa thì không dễ dàng đến thế, vì việc hủy hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng cũng phải tương ứng với điều kiện về hình thức hợp đồng khi xác lập, vì vậy nếu một bên không hợp tác (không ra công chứng/chứng thực việc chấm dứt hoặc hủy hợp đồng) thì hợp đồng sẽ cứ “treo”??? Không vô hiệu cũng không có hiệu lực??? Giải quyết thế nào??? Khi tôi trích ra các điều luật ở các Nghị định và văn bản tôi nêu ra là để mọi người hiểu được rằng việc hợp đồng không đáp ứng một số điều kiện (nhất là về hình thức), nhiều trường hợp là không có năng lực hành vi (đối với pháp nhân, khi chưa đăng ký ngành nghề kinh doanh thì không có năng lực hành vi thực hiện ngành nghề đó, nhưng khi ra Tòa thì có những trường hợp hợp đồng đã ký với pháp nhân đó vẫn có hiệu lực – xem thêm nghị quyết – 04/2003/NQ-HĐTP), thì Hợp đồng đã giao kết có thể vẫn có hiệu lực. Và quan trong hơn trong thực tế, văn bản tặng cho không có công chứng, chứng thực (chỉ viết tay) vẫn có thể sang tên được sổ đỏ, hoặc ngược lại, một bên đã công chứng hợp đồng rồi mà không thực hiện sang tên thì vẫn có thể thực hiện được. Đó là các vấn đề pháp lý thực tế.
Lại nữa, Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP chính là căn cứ pháp lý mạnh mẽ về việc tạo điều kiện cho người nhận tài sản tiếp tục được hưởng các quyền chính đáng nếu do bên kia không thiện chí hợp tác. Điều 11 đã nêu rõ ràng rằng cấp GCN QSDĐ trong trường hợp đã chuyển quyền nhưng chưa thực hiện thủ tục, khái niệm chuyển quyền ở đây bao hàm các hình thức: Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho (tức là có sự chuyển dịch quyền từ một chủ thể sang một chủ thể) và thông qua hợp đồng. Và trong trường hợp hai bên đã thực hiện việc chuyển quyền trên thực tế bằng hành vi ký hợp đồng và công chứng, chứng thực (về mặt ý chí và nội dung đã hoàn thành), nếu bên tặng cho không tiếp tục thực hiện thì bên nhận tặng cho vẫn có quyền thực hiện thủ tục chuyển quyền. Mặt khác, Nghị định 84/2007 là nghị định về luật chuyên ngành nên sẽ ưu tiên áp dụng (không áp dụng quy định BLDS về vấn đề đã nêu). Tiếp nữa, theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì Văn bản luật ban hành sau về cùng một vấn đề sẽ được áp dụng (vì vậy loại trừ nghị định 181/NĐ-CP về vấn đề này). Bởi vậy, tại sao mà khi đã ký hợp đồng (nghĩa là hoàn thành về mặt ý chí và thực tế) thì luật sẽ bảo vệ người bất lợi (không quan tâm đơn vụ hay song vụ). Do đó, trong thực tế, nhiều hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (có thể sẽ dẫn đến vô hiệu hợp đồng đã giao kết) mà khi ra Tòa thì tùy từng trường hợp mà Tòa có các quyết định hoàn toàn khác nhau, đó là căn cứ trên thực tế thực hiện hợp đồng và việc phán quyết có đảm bảo được lợi ích của các bên hay không.
Bản thân tôi cũng đã làm luận văn tốt nghiệp đại học với một loại hợp đồng mới chưa tồn tại trong quy định của pháp luật Việt Nam. Và tôi cũng đax muốn viết từ lâu một bài chuyên sâu về “sự hồi phục hiệu lực của các hợp đồng rơi vào trường hợp vô hiệu”. Đó là một nội dung hoàn toàn mới mẻ và hình như chưa có ai nói đến điều này.
Tôi hiện tại chỉ theo hành nghề Luật sư. Tôi hy vọng sẽ được trao đổi với bạn nhiều hơn về mặt khoa học pháp lý.
Trân trọng!
Luật sư Lê Luân (luatsuleluan@gmail.com).
Hôm nay tôi cũng mới đọc được vụ án và tranh luận giữa 2 ls Luân. Tôi cũng xin có thêm một chút ý kiến về vụ án này trên cơ sở khoa học và luật học để bạn đọc hiểu rõ hơn vấn đề.
Tôi đồng ý với ý kiến thứ 2 bởi vì:
Thứ nhất: Trên cơ sở pháp luật, tôi đồng ý với bạn Ngọc Luân với những trích dẫn quy đinh của BLDS về hiệu lực của hợp đồng nói chung (Điều 405) và hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản nói riêng (Điều 467 BLDS2005) cũng như quy định khác của Luật Đất đai.
– Ls Le Luan đã trích dẫn nghị định 84/2007/NĐ-CP và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP để khẳng định rằng hợp đồng có hiệu lực là không hợp lý vì: NQ 02 phần 2.3. (II) hướng dẫn giải quyết đối với trường hợp hợp đồng vô hiệu, không hề liên quan đến vụ án trên. Điều 11 NĐ 84 tương tự cũng không loại trừ quy định của BLDS. Điều 11 NĐ 84 hướng dẫn Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định. Do đó nó không phù hợp để áp dụng đối với vụ án nêu trên.
Thứ hai, về cơ sở khoa học: Ls Lê Luân cũng nhấn mạnh rằng ở vụ án trên điều quan trọng là phải xem xét hợp đồng có hiệu lực pháp lý chưa?
LS viết: “Đối với vụ việc trên vấn đề pháp lý đặt ra không phải là việc đã chuyển quyền sở hữu hay chưa mà là Hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực pháp lý chưa? Vì việc chuyển quyền sở hữu chỉ là thủ tục (hình thức) để chuyển QSH từ một chủ thể sang 1 chủ thể. Nó không có ý nghĩa quyết định hay ảnh hưởng gì đến việc “tặng cho” đã có hiệu lực trước đó cả. Khi hợp đồng đã được công chứng/chứng thực thì có giá trị pháp lý khi đã đảm bảo đủ các yếu tố (điều kiện) cấu thành sự có hiệu lực của Hợp đồng. Vì vậy, khi Hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật thì nếu muốn hủy việc tặng cho này thì buộc 1 trong 2 bên phải nêu ra Hợp đồng tặng cho bị vi phạm 1 hoặc 1 vài điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng khi Hợp đồng được xác lập (ví dụ như Hợp đồng xác lập là giả tạo, hoặc không đúng thẩm quyền, hoặc bị lừa dối, hoặc đất chưa được cấp GCN,…).
Việc hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền chỉ là để hoàn thành về mặt thủ tục chứ không có nghĩa về mặt nội dung.
Tôi đồng ý quan điểm phải xem xét về hiệu lực của hợp đồng. Rất tiếc, ở đây tôi cho rằng ls đã có sự nhầm lẫn về việc hợp đồng có hiệu lực pháp luật và hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng không vô hiệu cũng không có nghĩa là nó đã có hiệu lực pháp luật. Nếu trường hợp các bên có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng hoặc pháp luật có quy định khác thì hợp đồng có hiệu lực vào thời điểm đó chứ không phải vào thời điểm giao kết. Vụ án này là trường hợp pháp luật có quy định khác. Đối với hợp đồng này thì việc đăng ký lại mang tính chất quyết định đối với hiệu lực của hợp đồng chứ không chỉ là hình thức hay thủ tục như quan điểm của luật sư. Đối chiếu với các quy định của BLDS và Luật Đất Đai thì hợp đồng tặng cho trong vụ án trên chưa phát sinh hiệu lực. Do đó, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ và có thể thay đổi ý kiến của mình.
Tôi đã đọc 1 góp ý rất hay của tác giả Le Luan về phân biệt hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng (Bài viết về phương tiện đối kháng) nên tôi nghĩ không cần diễn đạt phần này quá chi tiết.
Tại sao đối với hợp đồng tặng cho PL lại có quy định đặc biệt như vậy: Vì hợp đồng tặng cho là hợp đồng đơn vụ, theo đó bên được tặng cho chỉ có quyền lợi mà không có nghĩa vụ gì đối với bên được tặng cho nên trong trường hợp này PL quy định bên tặng cho có thể rút lại cam kết tặng cho, thay đổi ý kiến của mình.
Chào Minh Oanh,
Xin cho hỏi bạn công tác ở đâu thế. Hi vọng sẽ có dịp hợp tác cùng bạn. Tôi rất vui và thấy may mắn khi nhận được nhiều ý kiến phân tích chuyên sâu của bạn và Luật sư Lê Luân.
Chào bạn Lê Ngọc Luân,
Tôi công tác tại Trường DH Luật HN. Hiện tôi đang học NCS tại Australia. Rất vui được làm quen với bạn và được đóng góp ý kiến cho diễn đàn. Hy vọng được gặp bạn sớm. Chúc bạn sức khỏe và có thêm nhiều ý kiến bổ ích đóng góp cho nền pháp lý nước nhà.
Trân trọng.
Vâng, thưa Minh Oanh.
Tôi là cựu sinh viên trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh. Nghe bạn nói “… có thêm nhiều ý kiến bổ ích đóng góp cho nền pháp lý nước nhà” mà tôi thấy thẹn về bản thân mình. Tôi chỉ mong và cố gắng làm tốt công việc pháp lý của mình là may mắn lắm rồi. Nói vậy chứ, tôi cũng rất vui và cảm thấy may mắn khi được một người như Minh Oanh phản hồi. Bạn qua Úc lâu chưa ? Khi nào bạn về Việt Nam. Bạn có thể cho tôi số điện thoại của bạn tại Việt Nam không ? Nếu về Việt Nam, tôi sẽ gọi cho bạn và càng may mắn hơn là được gặp trực tiếp uống ly cafe hoặc ly bia cùng bạn.
Xin phép được hỏi thêm Minh Oanh câu cuối cùng, tuy hơi “vô duyên” chút, Minh Oanh là Nam hay Nữ. Tôi hỏi vậy để biết mà tiện xưng hô là anh hoặc chị. Cảm ơn rất nhiều.
Số điện thoại của tôi là: 0905765168. Nếu về Việt Nam bạn có thể gọi cho tôi bất cứ lúc nào.
Gửi bạn Minh Oanh nghiên cứu sâu thêm nhé!
1. Về việc Chị A yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng tặng cho
Điều 6 Luật Công chứng quy định về Giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.
Như vậy, Chị A có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu nhưng Chị A phải đưa ra được các căn cứ để Tòa tuyên vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự:
* Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự thì vô hiệu (theo Điều 127 Bộ luật Dân sự):
– Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
– Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
* Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 Bộ luật Dân sự):
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
* Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 Bộ luật Dân sự):
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự.
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.
* Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 Bộ luật Dân sự):
Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện.
* Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 Bộ luật Dân sự):
Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự.
* Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 Bộ luật Dân sự):
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.
* Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 Bộ luật Dân sự):
Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
2. Pháp luật Việt Nam không có quy định nào về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng tặng cho. Do vậy, Chị A cũng không thể tiến hành việc đơn phương chấm dứt hợp đồng được.
3. Chị A có thể vận dụng quy định sau đây để hủy việc tặng cho: đó là quy định của Bộ luật Dân sự về tặng cho có điều kiện.
Ðiều 470 Bộ luật Dân sự quy định: Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Ðiều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Như vậy, bên cạnh việc hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận của hai bên và theo trình tự, thủ tục đã nêu tại phần trên thì trường hợp này, bên tặng cho có thêm quyền đòi lại tài sản nếu: khi tặng cho tài sản bên cho có yêu cầu bên nhận phải thực hiện một nghĩa vụ dân sự mà sau đó bên nhận không thực hiện được thì bên cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho (hủy bỏ hợp đồng) mà không cần có sự đồng ý của bên nhận. Lưu ý, quy định này chỉ được áp dụng khi hợp đồng tặng cho của ông A và anh B là hợp đồng tặng cho có điều kiện.
Hôm nay vô tình được đọc tranh luận của cả hai bạn Lê Luân và bạn Lê Ngọc Luân, và phải nói rằng hoàn toàn ủng hộ quan điểm của bạn Lê Ngọc Luân. Luật và các văn bản hướng dẫn dưới luật đã quy định rõ ràng. Nhưng cũng cần phải nói thêm rằng đọc các tranh luận bạn Lê Luân : ” Bởi vậy, nếu bạn không là một người làm công việc về luật (kể cả là đã có học vị hoặc là Luật sư) hoặc không am hiểu luật thì bạn cũng không nên có quan điểm kiểu khẳng định như nêu trên”.
Rất phản cảm với kiểu tranh luận như thế này.
Xin hỏi ý kiến của LS là tôi muốn mua 1 nền trong khu dự án mà chưa ra giấy Chủ Quyền, hiện tại muốn sang tên bên mua thì nền phải xây dựng mới được sang tên, theo nghị định mới về đất đai thì có giấy chủ quyền mới được xây dựng. vậy để bảo đảm bên mua hoặc bán về phía sau này thì LS hướng dẫn cần có những thủ tục hay hợp đồng gì để bảo đảm quyền lợi 2 bên. có nhiều người nói cần phải làm hợp đồng ủy quyền, hợp đồng thừa kế, hợp đồng cho tặng, hay hợp đồng hứa mua hứa bán. vậy thì theo LS cần có những thủ tục gì để pháp lý và quyền lợi rỏ ràng . xin cảm ơn LS
Toi cho rang y kien cua luat su la khong phu hop, du luat su co thanh cong nhu the nao la chuyen cua luat su, khong phai nguoi thanh cong la phai co y kien dung dau luat su a! Toi rat tan thanh voi y kien cua ban Ngoc Luan
Cảm ơn bạn Ngọc Luân, tôi cũng rất hy vọng một ngày nào đó tôi cũng sẽ có vụ việc trong SG và vào đó mà hữu duyên tương ngộ với bạn (vì chúng ta cùng làm nghề luật sư).
Tôi cũng đã có dịp vào SG cách đây cũng không lâu, vì tôi có việc trong Cần Thơ (một vụ liên quan đến Bệnh viện Tây Đô) rồi tôi quá giang vào SG.
Bạn có thể tham khảo thêm những bình luận của tôi ở trang này với từ khóa tìm kiếm “công văn 141/TANDTC-KHXX” để tìm bài viết phản ánh về sự không đúng của công văn này. Tôi vẫn bình luận dưới trang bài viết với bút danh Ls Lê Luân. Bạn đọc để hiểu thêm về tôi trong nghề.
Tôi rất cảm ơn bạn vì bạn đã quan tâm, người cùng họ và tên với tôi.
Trân trọng!
Ls Lê Luân (luatsuleluan@gmail.com).
0905765168 đó là số điện thoại của tôi. Nếu vào sg alo cho tôi.
Chào bạn Ngọc Luân,
Tôi muốn nói một chút thôi và cũng là cuối cùng cho một vấn đề. Tôi đã thành công với vụ án tái thẩm đầu tiên trong lịch sử tố tụng của TP Hải Phòng với vụ án tranh chấp đất đai mà được ví như vụ ông Đoàn Văn Vương về Dân sự, gần 15 năm tranh chấp và 10 năm không thi hành được án, vụ án nổi tiếng và vô cùng phức tạp vì đã được khiếu nại, kêu oan đến tất cả các cấp chính quyền từ Quốc hội, Chính phủ, TANDTC, VKS ND TC, đến chính quyền tỉnh, huyện và hệ thống xét xử địa phương các cấp và đều không giải quyết được, đồng thời có rất nhiều luật sư đã kết luận và trả lời cho thân chủ tôi là không thể giải quyết được dù đã cầm toàn bộ trên tay các giấy tờ, văn bản mà sau này với tôi đó là chứng cứ mới (mà tất thảy mọi người đều coi nó không mới và không có giá trị). Thế nhưng sau 02 năm tôi tham gia, VKS TP đã ra kháng nghị sau khi có đơn của tôi, Hội đồng tái thẩm TAND TP họp 02 lần và ra quyết định tái thẩm hủy án sơ thẩm với 100% ý kiến đồng thuận để xét xử lại theo thủ tục chung. Ngày 07/01/2013 TAND huyện xét xử sơ thẩm là trả lại toàn bộ nhà và đất cho thân chủ tôi (trước đây là mất trắng toàn bộ về tay nguyên đơn), ngày 18/04/2013 Tòa thành phố đã xét sử phúc thẩm và tuyên y án sơ thẩm. Tôi đã lật ngược toàn bộ vụ án và thay đổi mọi quan điểm của các cơ quan, cá nhân với những căn cứ và luận điểm vô cùng thuyết phục đến từng câu chữ. Mà vụ án này cũng vì không có giấy tờ về đất đai rõ ràng…
Tôi trao đổi để bạn hiểu được giá trị những điều tôi phân tích ở trên.
Chúc bạn thành công trong công việc.
Cảm ơn Luật sư Lê Luân đã phản hồi. Tôi cũng chúc Luật sư nhiều thành công, sức khỏe. Nếu có dịp vào Sài Gòn thì, hi vọng “Hữu duyên thiên lý năng tương ngộ…”
Ls Luân chỉ giỏi khoe nhưng vốn kiến thức thì hạn hẹp, quan điểm thì phiến diện. Tôi xin đính chính là ông Vươn chứ không phải ông ” Vương” nhé
Sau khi doc cac bai phan tich cua hai Ban Luan, toi xin nhan dinh nhu sau:
– Toi dong y voi quan diem cua LS Luan, khong le viec mua ban phai doi dang ky quyen so huu moi duoc cong nhan sau?
Nhu vay: nhung nguoi mua ban, tang cho, hoac chuyen dich khi ra cong chung lam thu tuc phai ngoi doi khi nao co chung nhan xong moi duoc di khoi noi do, neu khong mot trong hai ben se lay ho so ve, nhung vay ben con lai khong lam gi duoc sao ( mc du ho da thanh ly du tien ) – Day la quan diem cua Ngoc Luan – dung theo sach vo nhung khong chuyen sau lam va chua vao thuc te lam.
Vai dong gop y cung ngoc luan
467 Bộ luật dân sự năm 2005 về tặng cho bất động sản:
Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Cảm ơn sam tran đã góp ý cho tôi. Tôi vô cùng cảm kích và thấy may mắn khi nhận được nhiều ý kiến đóng góp của tất cả các bạn chuyên về pháp luật và những người không chuyên.
Tôi chỉ muốn nói với “sam tran” thế này nhé, theo bạn như thế nào là chuyên sâu trong nghề luật và không thực tế. Nếu bạn làm cùng nghề thì tôi cũng xin nói rõ với bạn rằng, nghề Luật không đơn giản như bạn nghĩ đâu. Đằng sau câu chuyện tôi tranh luận với Luật sư Lê Luân còn nhiều câu chuyện pháp luật và thực tế liên quan đến các quy định này. Bạn có tin rằng, thực tế bạn làm đúng Luật nhưng bạn thua không ???
Tôi nghĩ ls nên đọc hết luật đi./.
Chào tác giả,
Đối với vụ việc trên vấn đề pháp lý đặt ra không phải là việc đã chuyển quyền sở hữu hay chưa mà là Hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực pháp lý chưa? Vì việc chuyển quyền sở hữu chỉ là thủ tục (hình thức) để chuyển QSH từ một chủ thể sang 1 chủ thể. Nó không có ý nghĩa quyết định hay ảnh hưởng gì đến việc “tặng cho” đã có hiệu lực trước đó cả. Khi hợp đồng đã được công chứng/chứng thực thì có giá trị pháp lý khi đã đảm bảo đủ các yếu tố (điều kiện) cấu thành sự có hiệu lực của Hợp đồng. Vì vậy, khi Hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật thì nếu muốn hủy việc tặng cho này thì buộc 1 trong 2 bên phải nêu ra Hợp đồng tặng cho bị vi phạm 1 hoặc 1 vài điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng khi Hợp đồng được xác lập (ví dụ như Hợp đồng xác lập là giả tạo, hoặc không đúng thẩm quyền, hoặc bị lừa dối, hoặc đất chưa được cấp GCN,…).
Việc hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền chỉ là để hoàn thành về mặt thủ tục chứ không có nghĩa về mặt nội dung. Nếu bà mẹ khởi kiện ra Tòa án thì chắc chắn Tòa án sẽ tuyên Hợp đồng tặng cho có hiệu lực (nếu các điều kiện có hiệu lực đã rõ ràng – tham khảo thêm NQ 02/2004/NQ-HĐTP của HĐTP TANDTC), từ đó Tòa yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện Hợp đồng, tức là hoàn thành việc sang tên đổi chủ theo quy định của Pháp luật. Cũng giống như một người đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Hợp đồng công chứng nhưng vì lý do giá cả sau đó cố tình giữ lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thực hiện thru tục sang tên để đòi hủy Hợp đồng. Nhưng theo quy định của pháp luật về đất đai (như Nghị định 84/2007/NĐ-CP – được sửa đổi bổ sung bởi NĐ 69/2009/NĐ-CP) thì trong những trường hợp như thế thì người mua (nhận chuyển nhượng) có quyền làm hồ sơ gửi đến cơ quan đăng ký có thẩm quyền yêu cầu thực hiện việc cấp GCN QSDĐ một cách bình thường, đồng thời ra thông báo hủy GCN cũ trước khi cấp mới GCN cho người nhận chuyển nhượng.
Vì vậy việc người con gái rút hồ sơ tại UBND xã và UBND xã cho rút là trái luật, hành vi đó là việc cố tình không tiếp tục thực hiện Hợp đồng, và pháp luật bảo vệ người mua, người được nhận tặng cho trên cơ sở pháp lý đã nêu trên. Trong thực tế có rất nhiều trường hợp chây ỳ không thực hiện các thủ tục để sang tên đổi chủ, nhưng như thế không có nghĩa là việc mua bán, tặng cho không có hiệu lực.
Xin gửi tác giả quan điểm pháp lý cụ thể về trường hợp nêu trên.
Trân trọng !
Chào Luật sư Lê Luân. Tôi cũng tên là Luân, họ Lê. Sau khi đọc ý kiến phản hồi của bạn. Tôi có ý kiến thế này: Không đồng tình với ý kiến của bạn, bởi lý do sau đây:
“Theo quy định tại Điều 688, Điều 692 Bộ luật Dân sự; Điều 46 Luật Đất đai và Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.
Theo quy định Pháp luật trên đây thì ý kiến của bạn theo tôi là không chính xác. Khi QUyền sử dụng đất chưa chuyển sở hữu thì người đang sở hữu có quyền định đoạt. Trân trọng
Thưa bạn Ngọc Luân, trước tiên xin hỏi bạn có làm về pháp luật không?
Tôi có thể khẳng định một điều như sau: có những hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ có giấy viết tay (không công chứng/chứng thực, không sang tên tại Văn phòng đăng ký QSDĐ) nhưng có những trường hợp Hợp đồng đó vẫn được tuyên có hiệu lực khi ra Tòa án. Bạn còn chưa đọc hết các trường hợp của Luật định. Và nghị định 84/2007/NĐ-CP đã quy định cả trường hợp là hai bên chuyển nhượng bằng hợp đồng (chỉ cần viết tay chứ chưa nói đến là Hợp đồng có công chứng/chứng thực) mà bên bán cố tình không thực hiện việc sang tên đổi chủ thì bên mua vẫn có thể thực hiện được thủ tục chuyển quyền sở hữu theo Điều 11 NĐ 84 nói trên.
Lại thêm, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã quy định những trường hợp nào thì Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực (hai bên ký Hợp đồng viết tay, nhưng bên mua đã xây nhà hoặc công trình kiên cố hoặc trồng cây lâu năm trên đất mà bên bán không phản đối và cũng không bị xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, quy hoạch thì Tòa án công nhận Hợp đồng có hiệu lực). Trường hợp khác Luật Đất đai cũng quy định QSDĐ đem chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau (Điều 106 Luật Đất đai 2003): 1. Có giấy chứng nhận QSDĐ …..Vậy nhưng, kể cả Bên chuyển nhượng QSDĐ mà đất không có/chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ vẫn có hiệu lực pháp luật (chỉ cần có giấy tờ quy định tại khoản 1,2, 5 tại Điều 50 Luật Đất đai là có quyền chuyển nhượng) – cũng theo Hướng dẫn tại NQ 02 nói trên – vậy chẳng nhẽ bạn lại bảo trái Luật Đất đai – nên suy ra NQ 02 là vô hiệu??? Nhưng thưa bạn, thực tế áp dụng pháp luật nó hoàn toàn khác, nó mang tính linh hoạt và làm sao để phù hợp với thực tế khi giải quyết, phải đảm bảo quyền lợi của cả đôi bên. Không mù quáng với các điều khoản cứng nhắc và máy móc đâu bạn à.
Bởi vậy, nếu bạn không là một người làm công việc về luật (kể cả là đã có học vị hoặc là Luật sư) hoặc không am hiểu luật thì bạn cũng không nên có quan điểm kiểu khẳng định như nêu trên.
Trân trọng !
Chào Luật sư Lê Luân,
Trước hết tôi vui mừng khi nhận được phản hồi của bạn. Tôi hiện đang công tác tại công ty Luật. Để khẳng định quan điểm của mình, tôi xin viện dẫn thêm quy định của Pháp luật .Điều 168 khoản 1 BLDS 2005 qui định “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản (BĐS) có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”. và
467 BLDS2005 về tặng cho bất động sản: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Bởi vì bạn là Luật sư nên tôi nghĩ khi tôi viện dẫn điều luật ra trên đây hi vọng Luật sư Lê Luân có kết luận khác.
Tôi đã trực tiếp giải quyết vụ việc này trên thực tế rồi.
Vài điều trao đổi cùng bạn vậy,